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Calculadora de cap rate a partir del NOI: tasa de capitalización o valor del inmueble

Calcula la tasa de capitalización (cap rate) con el ingreso operativo neto y el precio, o al revés, el valor de un inmueble a partir de su NOI y un cap rate.

¿Qué quieres calcular?

Ingreso operativo neto anual (NOI)

Valor o precio del inmueble

Cap rate (%)

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Cómo funciona

Cap rate = NOI ÷ valor del inmueble × 100 · Valor = NOI ÷ (cap rate ÷ 100)

La tasa de capitalización, o cap rate, es el ingreso operativo neto anual de un inmueble (rentas menos gastos de operación, antes de cualquier hipoteca) dividido entre su precio. Expresa el rendimiento que tendrías si lo compraras de contado, por eso sirve para comparar inversiones en igualdad de condiciones. Un cap rate alto indica un precio barato respecto a lo que genera, muchas veces por más riesgo o una peor ubicación; uno bajo indica un inmueble muy buscado por el que se paga un premio. Si ya conoces el cap rate de la zona, la misma fórmula al revés te da cuánto vale un inmueble por su NOI.

Ejemplo resuelto

Un edificio de locales genera $60,000 de ingreso operativo neto al año y se vende en $1,000,000. Su cap rate es 60,000 ÷ 1,000,000 × 100 = 6%. Al revés, si Sofía exige un cap rate del 6%, esos $60,000 de NOI justifican pagar 60,000 ÷ 0.06 = $1,000,000.

Preguntas frecuentes

¿Qué cuenta como ingreso operativo neto?

Las rentas brutas menos los gastos de operación: predial, seguro, mantenimiento, administración y meses vacíos. No se restan la hipoteca, la depreciación ni el impuesto sobre la renta, para que el cap rate refleje al inmueble y no a tu crédito.

¿Qué es un buen cap rate?

Depende del mercado y del riesgo. Los inmuebles de primera en ciudades fuertes suelen venderse con cap rates de 4% a 5%, y los de más riesgo o en mercados secundarios de 7% a 10%. Solo tiene sentido compararlo con inmuebles parecidos de la misma zona.

¿El cap rate toma en cuenta mi hipoteca?

No. Es una medida sin apalancamiento. Para saber cuánto rinde el efectivo que realmente pusiste después del crédito, revisa el rendimiento sobre efectivo (cash on cash) o un análisis completo de ROI de la propiedad.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría de inversión, fiscal ni financiera. Los rendimientos nunca están garantizados y el desempeño pasado no predice el futuro. Confirma las cifras con un asesor certificado.