Calculadora de ROI de una propiedad en renta: cap rate, flujo de efectivo y retorno sobre tu enganche
Calcula el ingreso operativo neto, el cap rate, el flujo de efectivo y el rendimiento sobre el efectivo invertido de un departamento o casa que rentas.
Cómo funciona
NOI = renta anual − gastos operativos · Cap rate = NOI ÷ precio de compra · Flujo de efectivo = NOI − hipoteca anual · Rendimiento sobre efectivo = flujo de efectivo ÷ enganche
Hay dos rendimientos que describen una propiedad en renta. El cap rate divide el ingreso operativo neto (la renta menos los gastos de operación, antes de cualquier crédito) entre el precio, así que mide al inmueble en sí, sin importar cómo lo pagaste. El rendimiento sobre efectivo (cash on cash) divide el flujo de efectivo real, ya descontada la hipoteca, entre el dinero que pusiste, así que mide tu retorno como inversionista con apalancamiento. La hipoteca no cuenta como gasto operativo: es financiamiento, por eso se resta después de calcular el cap rate.
Ejemplo resuelto
Luis compra un departamento de $300,000 con $60,000 de enganche y lo renta en $2,500 al mes: $30,000 al año. Paga $750 al mes ($9,000 al año) entre predial, seguro, mantenimiento y administración, así que su NOI es $21,000, un cap rate del 7.0%. Tras $14,400 de hipoteca al año le quedan $6,600 de flujo de efectivo, un rendimiento sobre efectivo del 11.0% (6,600 ÷ 60,000).
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cap rate?
Depende de la zona y del riesgo. Muchas propiedades en renta se mueven entre 4% y 10%: más bajo en zonas caras y estables, más alto donde hay más riesgo o más meses vacíos. Compáralo con inmuebles parecidos de tu ciudad, no con una meta universal.
¿Por qué no se incluyen los meses sin inquilino?
Para que la calculadora sea sencilla, supone que la propiedad está rentada todo el año. Los inversionistas suelen reservar entre 5% y 8% de la renta para meses vacíos, además de un fondo para reparaciones mayores, y ambos bajan el rendimiento real.
¿Qué diferencia hay entre cap rate y rendimiento sobre efectivo?
El cap rate ignora tu crédito y juzga solo al inmueble; el rendimiento sobre efectivo incluye la hipoteca y mide lo que ganas sobre el dinero que realmente pusiste. Cuando la propiedad deja flujo positivo, el apalancamiento suele hacer que el rendimiento sobre efectivo sea mayor que el cap rate.
Calculadoras relacionadas
Estimación con fines educativos; no es asesoría de inversión ni fiscal. Los rendimientos nunca están garantizados y el desempeño pasado no predice el futuro. Confirma tus decisiones con un asesor financiero certificado.