Calculadora de área construible: restricciones, COS y superficie impermeable
Calcula el área construible de un terreno rectangular tras las restricciones frontal, posterior y laterales, el desplante máximo por COS y el límite impermeable.
Cómo funciona
Área construible = (frente − 2 × restricción lateral) × (fondo − restricción frontal − restricción posterior) · desplante máximo = mín(área construible, terreno × COS %) · superficie impermeable = desplante + pavimentos ≤ terreno × % impermeable máximo
Tres capas de la normativa urbana controlan cuánto de un terreno puede ocupar una casa. Las restricciones (retiros) alejan el edificio de cada lindero y dejan un área construible al centro; el coeficiente de ocupación del suelo (COS) limita la parte del terreno que puede quedar bajo techo, sin importar dónde esté; y los límites de superficie impermeable, cada vez más comunes por el manejo del agua de lluvia, suman también la cochera, los patios y el piso alrededor de la alberca. La restricción que manda cambia de un terreno a otro: en los angostos y profundos suelen mandar las laterales, en los chicos el COS y en los que tienen una cochera larga el tope impermeable es la sorpresa. Los reglamentos también tienen excepciones (aleros, porches abiertos, bodegas pequeñas) y reglas especiales, como los triángulos de visibilidad en esquinas, así que el área que obtienes aquí es el punto de partida del proyecto, no la última palabra.
Ejemplo resuelto
Ana tiene un terreno de 18.3 × 36.6 m (670 m²) con restricciones de 7.6 m al frente, 6.1 m atrás y 2.3 m a cada lado. El área construible queda de 13.7 × 22.9 m, unos 314 m² (47% del terreno), pero un COS de 35% solo permite 670 × 0.35 ≈ 234 m², así que manda el COS. Un desplante de 204 m² cumple (30.5%), y con 84 m² de pavimento la superficie impermeable suma 288 m² (43%), dentro del tope de 50% (335 m²) con unos 47 m² de sobra. Dos pisos sobre el desplante máximo darían unos 469 m² brutos.
Preguntas frecuentes
¿Las terrazas, porches y cocheras cuentan en el COS?
Por lo general las cocheras adosadas y los porches techados cuentan; las terrazas abiertas de menos de 76 cm de altura, los patios descubiertos y los aleros de hasta 60 cm muchas veces no. Las construcciones accesorias separadas normalmente cuentan y a veces tienen su propio tope. Revisa cómo define tu reglamento la superficie de desplante.
¿Qué hago si mi terreno es irregular?
Las restricciones se miden perpendiculares a cada lindero, así que trázalas sobre el levantamiento topográfico. Los terrenos en esquina tienen dos frentes y los terrenos en bandera se miden desde la parte ancha, no desde el pasillo de acceso.
¿Qué diferencia hay entre COS y CUS?
El COS limita la superficie de desplante, es decir, lo que ocupa la construcción en planta baja. El CUS (coeficiente de utilización del suelo) limita los metros cuadrados construidos sumando todos los pisos; por eso una casa puede cumplir el COS y aun así estar topada por el CUS.
¿Cómo se calcula el área construible de un terreno?
Resta al frente las dos restricciones laterales y al fondo las restricciones frontal y posterior, y multiplica los resultados. Luego compáralo con el terreno por el COS: el menor de los dos es tu desplante máximo.
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Cálculos de planeación con las definiciones que comparten la mayoría de los reglamentos; el COS, el CUS, las restricciones, las alturas, los cajones de estacionamiento y la densidad reales los fija el reglamento local y los planes de desarrollo urbano, y muchas ciudades excluyen o bonifican ciertas áreas. Confírmalo con tu municipio y con un profesional antes de basar un proyecto en estas cifras.