Calculadora de CUS (FAR): área máxima construible, niveles y altura
Calcula el coeficiente de utilización del suelo (CUS, en inglés FAR; también FSI o índice de edificabilidad) a partir de la superficie del terreno y el área construida, o el área máxima construible según el CUS de la zonificación con bonos. Obtén los niveles y la altura que requiere esa área con el COS dado, si un límite de altura restringe antes que el CUS, las áreas excluidas, el área rentable neta y cuántas viviendas cabrían.
Cómo funciona
CUS (FAR) = área bruta construida ÷ superficie del terreno · área máxima = terreno × (CUS + bono) · desplante = terreno × COS · niveles = área ÷ desplante · altura ≈ ⌈niveles⌉ × altura de entrepiso · con altura máxima, área construible = mín(terreno × CUS, desplante × ⌊altura máxima ÷ entrepiso⌋)
El coeficiente de utilización del suelo (CUS; FAR en inglés) es la principal perilla de la zonificación para controlar la intensidad de un desarrollo: limita el área total construida que admite un terreno como múltiplo de su propia superficie y deja al proyectista decidir entre desplante y altura. Un CUS de 2.5 puede ser un bloque bajo de cinco niveles sobre la mitad del predio o una torre esbelta sobre una cuarta parte, por eso siempre va acompañado del coeficiente de ocupación del suelo (COS), las restricciones y la altura máxima. En otros países la misma relación se llama FSI, índice de edificabilidad o plot ratio, a veces en porcentaje (FSI 250% = CUS 2.5). Escribe el CUS base y cualquier bono (por vivienda asequible, transferencia de potencialidad o una plaza pública) para obtener el área computable máxima, o escribe un área propuesta para compararla con el límite. La calculadora convierte esa área en niveles y en una altura aproximada según tu COS y tu altura de entrepiso, y, con una altura máxima, muestra qué regla limita primero: con poca altura y un desplante chico puede que no quepa todo el CUS. Las normas difieren en lo que cuenta: sótanos, estacionamientos, cuartos de máquinas y balcones suelen excluirse, así que el edificio bruto “real” puede ser mayor que el área del CUS. Agrega un tamaño promedio de vivienda para ver cuántas cabrían.
Ejemplo resuelto
Luis tiene un terreno de 1,858 m² (0.19 ha) con un CUS de 2.5, así que puede construir 1,858 × 2.5 = 4,645 m² computables. Con un COS de 60% el desplante es de 1,115 m² y necesita 4,645 ÷ 1,115 = 4.2 niveles: cinco pisos con el último en el 17% de la planta, unos 18.5 m de altura con 3.7 m de entrepiso. Con 85% de eficiencia le quedan 3,948 m² rentables o vendibles. Si la altura máxima fuera de 14.8 m solo cabrían cuatro pisos (4,459 m²), así que limitaría la altura y no el CUS.
Fuentes: Floor area ratio — Wikipedia · Omni floor area ratio (FSI) calculator
Preguntas frecuentes
¿El CUS es lo mismo que el COS?
No. El COS es el desplante como fracción del terreno (un límite en planta); el CUS es el área total construida en todos los niveles como fracción del terreno. Un edificio de un nivel con 50% de COS tiene un CUS de 0.5; diez niveles con 50% de COS dan un CUS de 5.
¿Cómo se calcula el CUS de un terreno?
Suma el área bruta de todos los pisos que cuentan según tu norma y divídela entre la superficie del terreno. Un edificio de 3,000 m² en un terreno de 1,200 m² tiene un CUS de 2.5. Usa las mismas unidades en ambos.
¿Qué diferencia hay entre CUS, FAR y FSI?
Son la misma relación con distintos nombres. FAR se usa en EE. UU., FSI en la India y otros países, a menudo en porcentaje: un FSI de 1.5 o 150% significa que el área construida puede ser 1.5 veces el terreno.
¿Los estacionamientos y sótanos cuentan en el CUS?
Muchas veces no. Muchas normas excluyen los niveles bajo tierra, los estacionamientos, los cuartos de máquinas y los cubos de escaleras y elevadores, pero las reglas varían mucho. Escribe las áreas excluidas aparte para ver el tamaño total del edificio.
¿Cómo se relaciona el CUS con la densidad de vivienda?
Viviendas ≈ CUS × terreno ÷ área bruta promedio por vivienda. Un CUS de 2.5 con 93 m² brutos por vivienda da unas 269 viviendas por hectárea, antes de las reglas de estacionamiento, áreas libres y mezcla de tipos. Escribe un tamaño promedio en Más opciones para verlo.
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Cálculos de planeación con las definiciones que comparten la mayoría de las normas de zonificación; el CUS, las restricciones, la altura, la ocupación, los cajones de estacionamiento y la densidad los fija la normativa local y sus zonas especiales, y muchas ciudades excluyen o bonifican ciertas áreas. Confírmalo con el reglamento y un especialista en uso de suelo antes de basarte en un aprovechamiento.