Calculadora de densidad habitacional: viviendas por acre o por hectárea, máximo de viviendas y bruta contra neta
Calcula el máximo de viviendas que permite un predio según el tope de densidad de la zonificación (viviendas por acre o por hectárea) o el lote mínimo, sobre superficie bruta o neta, con reglas de redondeo y bono de densidad. Convierte entre viv/acre y viv/ha, compara la densidad bruta y la neta después de calles y áreas libres, y estima el terreno por vivienda, la población y el estacionamiento.
Cómo funciona
Densidad bruta = viviendas ÷ superficie total · densidad neta = viviendas ÷ (superficie × (1 − % de infraestructura)) · máximo de viviendas = mín(redondeo(superficie regulada × viv/acre × (1 + bono)), ⌊superficie neta ÷ lote mínimo⌋) · 1 viv/acre = 2.471 viv/ha · terreno por vivienda = superficie neta ÷ viviendas
La densidad habitacional se mide en viviendas por acre o por hectárea, pero el número dice poco hasta saber si es bruta o neta. La bruta se mide sobre todo el predio, incluidas las calles y los parques futuros; la neta, solo sobre los lotes. La diferencia suele ser de 20–30% en un fraccionamiento nuevo, y los reglamentos indican cuál regulan, así que elige la base que usa tu norma. La zonificación puede limitar la densidad directamente, con un lote mínimo o con ambos, y rige el más restrictivo. Casi todas las normas redondean hacia abajo las fracciones de vivienda, pero algunas redondean al entero más cercano y las leyes estatales de bono de densidad (como la de California) redondean hacia arriba. Los bonos por vivienda asequible suman un porcentaje a la densidad base. La calculadora da el máximo de viviendas o revisa un número propuesto contra ese máximo, convierte entre viv/acre y viv/ha y muestra el terreno por vivienda, la población según el tamaño del hogar y la demanda de estacionamiento (con dotaciones suburbanas, el estacionamiento en superficie puede ocupar una quinta parte del predio). La tabla de rendimiento muestra cuántas viviendas permitirían otros topes de densidad. La densidad también decide si un barrio puede sostener transporte público frecuente y comercio local; los estudios suelen ubicar ese umbral por encima de 7–15 viviendas por acre (17–37 por hectárea).
Ejemplo resuelto
Sofía evalúa un predio de 10 acres (4.05 hectáreas) con una densidad máxima de 12 viviendas por acre (29.7 por hectárea) sobre superficie bruta: le caben 10 × 12 = 120 viviendas. Si 25% del terreno se va en calles y áreas libres, la superficie neta es de 7.5 acres, así que esas 120 viviendas son 12 viv/acre brutas (29.7 viv/ha) pero 16 netas (39.5 viv/ha), una densidad de casas adosadas, con 2,723 ft² (253 m²) de terreno neto por vivienda. Con 2.5 personas por hogar serían 300 habitantes, y con 1.5 cajones por vivienda, 180 cajones que ocupan unos 1.3 acres en superficie. Si la norma midiera la densidad sobre superficie neta, el tope permitiría 7.5 × 12 = 90 viviendas.
Fuentes: U.S. Census Bureau QuickFacts — persons per household, 2020–2024 · Urban density — Wikipedia (gross vs net density)
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas por hectárea tiene un fraccionamiento típico?
Los suburbios de lotes grandes tienen 2–7 viv/ha, los fraccionamientos tradicionales 10–15, los barrios de lotes chicos y dúplex 20–30, las casas adosadas 30–50, los departamentos con jardín 50–85 y los edificios de altura media 120–250 o más.
¿Qué diferencia hay entre densidad bruta y neta?
La bruta divide las viviendas entre todo el predio; la neta, entre el terreno que queda para lotes después de calles, lagunas pluviales y áreas libres. Las mismas 120 viviendas en 10 acres son 12 viv/acre brutas pero 16 netas cuando una cuarta parte del terreno se va en infraestructura.
¿Cómo paso de viviendas por acre a viviendas por hectárea?
Multiplica por 2.471 (una hectárea tiene 2.471 acres): 12 viv/acre = 29.7 viv/ha. Para regresar, divide entre 2.471 o multiplica por 0.4047.
¿Las fracciones de vivienda se redondean hacia arriba o hacia abajo?
La mayoría de las normas redondea hacia abajo: 10.6 viviendas permitidas significan 10. Algunas redondean al entero más cercano y las leyes estatales de bono de densidad, como la de California, exigen redondear hacia arriba. Elige la regla en Más opciones.
¿Las viviendas accesorias cuentan en la densidad?
Cada vez menos: muchos estados y ciudades las excluyen de los límites de densidad para fomentarlas. Revisa las disposiciones sobre viviendas accesorias aparte de la densidad base.
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Cálculos de planeación con las definiciones que comparten la mayoría de las normas de zonificación; el CUS, las restricciones, la altura, la ocupación, los cajones de estacionamiento y la densidad los fija la normativa local y sus zonas especiales, y muchas ciudades excluyen o bonifican ciertas áreas. Confírmalo con el reglamento y un especialista en uso de suelo antes de basarte en un aprovechamiento.