Calculadora de crédito hipotecario 80-10-10: dos créditos o uno con seguro hipotecario
Compara una hipoteca 80-10-10 (crédito principal más un segundo crédito o una línea HELOC) contra un solo crédito con seguro hipotecario (PMI): mensualidades, intereses y PMI en tu horizonte, la tasa de PMI de equilibrio y el año en que cambia la opción más barata.
Cómo funciona
80-10-10: primer crédito del 80% + segundo crédito por (20% − enganche) · Crédito único: préstamo de (100% − enganche) + PMI hasta que el LTV baja a 80% (cancelación automática al 78% o a la mitad del plazo) · Se comparan intereses + PMI + gastos adicionales en el horizonte · PMI de equilibrio = (costo del 80-10-10 − intereses del crédito único) ÷ (meses con PMI × préstamo ÷ 12)
Si das menos del 20% de enganche, hay dos formas de cubrir el riesgo extra del banco. Un solo crédito lleva seguro hipotecario privado (PMI), normalmente de 0.3% a 1.5% del préstamo al año, hasta que el saldo baja al 80% del valor original (puedes pedir la cancelación; el banco debe quitarlo al 78% y, como máximo, a la mitad del plazo). El esquema 80-10-10, muy usado en Estados Unidos, deja el crédito principal en 80% (sin PMI y con la mejor tasa) y cubre la diferencia con un segundo crédito: un crédito fijo que se amortiza desde el inicio o una línea HELOC que suele cobrar solo intereses durante 10 años. Cuál gana depende de la tasa del PMI, de la diferencia de tasas y de cuánto tiempo conserves los créditos: el PMI desaparece después de unos años, mientras que los intereses del segundo crédito siguen corriendo. La calculadora simula ambos mes a mes, muestra el costo acumulado de cada año, la tasa de PMI con la que empatan y el año en que cambia la opción más barata. En Más opciones puedes elegir cómo termina el PMI (incluido un avalúo anticipado si la casa sube de valor) y sumar los gastos de cierre del segundo crédito.
Ejemplo resuelto
Luis compra una casa de $400,000 con 10% de enganche. Con el 80-10-10 pide $320,000 al 6.5% más $40,000 al 8.5% a 15 años: paga $2,022.62 + $393.90 = $2,416.51 al mes. Con un solo crédito de $360,000 al 6.625% pagaría $2,305.12 más $180 de PMI durante unos 8 años. A 7 años, el 80-10-10 le cuesta $159,688 en intereses contra $174,922 del crédito único con PMI: ahorra unos $15,234. Si el segundo crédito fuera una HELOC con 10 años de solo intereses, el ahorro bajaría porque su saldo no disminuye en ese periodo.
Fuentes: CFPB — When can I remove private mortgage insurance (PMI)? · Fannie Mae Servicing Guide — borrower-initiated PMI termination based on current value
Preguntas frecuentes
¿Puedo quitar el PMI antes de tiempo?
Sí: cuando tengas 20% de patrimonio en la casa, ya sea por lo que pagaste o porque un avalúo muestra plusvalía, puedes pedir la cancelación, y el banco debe quitarlo solo al 78% del valor original o a la mitad del plazo. Con un avalúo nuevo, la mayoría pide un LTV de 75% después de dos años o de 80% después de cinco. Los créditos FHA son distintos: su seguro suele durar toda la vida del crédito.
¿Qué es la tasa de PMI de equilibrio?
Es la tasa de PMI con la que las dos opciones cuestan exactamente lo mismo en tu horizonte. Si el PMI que te cotizan es mayor, conviene el 80-10-10; si es menor, conviene el crédito único con PMI.
¿Conviene un crédito fijo o una HELOC como segundo crédito?
Un crédito fijo tiene una mensualidad estable y su saldo baja desde el primer mes. Una HELOC suele ser más barata al principio porque solo pagas intereses, pero su tasa es variable y el saldo no baja hasta que empieza el periodo de pago, así que en varios años suele costar más intereses.
¿Los intereses del segundo crédito son deducibles?
Depende del país. En Estados Unidos solo lo son si el dinero se usó para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa que lo garantiza, dentro del tope de deuda hipotecaria. Confírmalo con un contador.
¿Qué significa 80-10-10?
Que el precio se cubre con un crédito principal del 80%, un segundo crédito del 10% y un enganche del 10%. Así el crédito principal no pasa del 80% del valor y no requiere seguro hipotecario.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni fiscal. Las reglas y los límites cambian, así que confirma las cifras vigentes con tu banco, la autoridad fiscal o un asesor financiero antes de decidir.