📈

Calculadora de índice de gastos operativos de un inmueble

Divide los gastos operativos entre el ingreso bruto efectivo para obtener el índice de gastos operativos de tu inmueble y el ingreso operativo neto que te queda.

Gastos operativos (anuales)

Ingreso bruto efectivo (anual)

Cargando calculadora…

Cómo funciona

Índice de gastos operativos = gastos operativos ÷ ingreso bruto efectivo × 100 · Ingreso operativo neto (NOI) = ingreso bruto efectivo − gastos operativos

El índice de gastos operativos muestra cuánto de cada peso que entra se va en mantener funcionando el inmueble, antes de pagar el crédito y las mejoras de capital. En edificios de departamentos bien administrados y estabilizados suele rondar entre 35% y 50%, aunque los inmuebles antiguos, los que incluyen servicios en la renta o los de administración intensiva lo elevan. Como los gastos operativos excluyen las mensualidades de la hipoteca y los reemplazos mayores, comparar este índice entre inmuebles solo es justo si todos definen los gastos igual.

Ejemplo resuelto

Un edificio de Luis tiene $70,000 de gastos operativos al año y $180,000 de ingreso bruto efectivo. Su índice es 70,000 ÷ 180,000 × 100 = 38.89%, o sea, unos $0.39 de gasto por cada $1 de ingreso, y el ingreso operativo neto es 180,000 − 70,000 = $110,000.

Preguntas frecuentes

¿Qué no se incluye en los gastos operativos?

Quedan fuera el capital e intereses del crédito, las inversiones de capital (techos, reemplazo de aire acondicionado), la depreciación y el impuesto sobre la renta. Los gastos operativos solo cubren el costo recurrente de operar: predial, seguros, administración, reparaciones, servicios y reservas.

¿Cuál es un buen índice de gastos operativos?

En edificios de departamentos estabilizados es común un 35–50%. Por debajo puede indicar mantenimiento pospuesto, y muy por encima, ineficiencia o un inmueble con más servicios. Compáralo siempre con inmuebles del mismo tipo, antigüedad y esquema de servicios.

¿Qué relación tiene con el ingreso operativo neto (NOI)?

Son dos caras del mismo reparto: el índice es la parte del ingreso que se va en gastos y el NOI son los pesos que quedan después de esos gastos. Un índice más bajo significa un NOI más alto con los mismos ingresos.

Calculadoras relacionadas

Calculadora de ingreso bruto efectivo

Convierte la renta bruta potencial en ingreso bruto efectivo: resta la desocupación y las rentas incobrables y suma otros ingresos para ver lo que de verdad cobra tu inmueble.

Calculadora de ocupación de punto de equilibrio

Calcula qué porcentaje de ocupación necesita tu inmueble en renta para cubrir gastos operativos y pagos del crédito, y qué margen tienes antes de perder dinero.

Calculadora de ingreso operativo neto (NOI)

Calcula el ingreso operativo neto (NOI) de un inmueble en renta a partir de la renta bruta, la desocupación esperada, otros ingresos y los gastos de operación.

Calculadora de margen operativo

Calcula la utilidad operativa (EBIT) y el margen operativo de tu negocio a partir de ingresos, costo de ventas y gastos de operación, con el margen bruto al lado.

Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión.