Calculadora de ingreso operativo neto (NOI): renta, desocupación y gastos de un inmueble
Calcula el ingreso operativo neto (NOI) de un inmueble en renta a partir de la renta bruta, la desocupación esperada, otros ingresos y los gastos de operación.
Cómo funciona
Ingreso bruto efectivo = renta bruta − desocupación + otros ingresos · NOI = ingreso bruto efectivo − gastos de operación · Índice de gastos = gastos ÷ ingreso bruto efectivo
El ingreso operativo neto es lo que un inmueble genera por sí mismo, y de él dependen todas las valuaciones por rentas. Se parte de la renta total programada, se resta una reserva realista por desocupación (vacancia) e inquilinos que no pagan, se suman ingresos extra como estacionamiento o lavandería y se restan los gastos de operación: predial, seguro, administración y reparaciones. La hipoteca y el impuesto sobre la renta no se restan, porque el NOI mide el inmueble, no la forma en que lo financiaste.
Ejemplo resuelto
Valeria tiene un edificio con rentas por $480,000 al año. Con 5% de desocupación pierde $24,000 y, sumando $12,000 de estacionamiento, el ingreso bruto efectivo es $468,000. Tras restar $120,000 de gastos de operación, el NOI es $348,000 y el índice de gastos operativos queda en 25.64%.
Preguntas frecuentes
¿El NOI incluye el pago de la hipoteca?
No. El NOI deja fuera el servicio de la deuda y los impuestos sobre la renta para reflejar lo que gana el inmueble, sin importar cómo lo financie cada comprador. Si al NOI le restas la hipoteca obtienes el flujo de efectivo antes de impuestos.
¿Por qué restar desocupación si el edificio está lleno?
Porque ningún inmueble se mantiene ocupado al 100% para siempre: los inquilinos cambian y parte de la renta no se cobra. Una reserva de unos cuantos puntos porcentuales mantiene el NOI realista y evita pagar de más por números perfectos en papel.
¿Cuál es un índice de gastos operativos normal?
En muchos inmuebles residenciales va de 35% a 50% del ingreso bruto efectivo, según la antigüedad, el predial y quién paga los servicios. Un índice sospechosamente bajo suele indicar que se olvidó algún gasto.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera, fiscal ni crediticia. Confirma las cifras con tu banco, tu agente inmobiliario o un asesor financiero calificado.