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Calculadora de tasa de capitalización (cap rate) para inmuebles en renta

Convierte la renta, la vacancia y los gastos de operación en ingreso operativo neto (NOI) y tasa de capitalización para comparar inmuebles en renta de forma justa.

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Cómo funciona

Ingreso bruto efectivo = (renta + otros ingresos) × 12 × (1 − vacancia) · NOI = ingreso bruto efectivo − gastos de operación · Tasa de capitalización = NOI ÷ precio × 100

La tasa de capitalización (cap rate) es el rendimiento del inmueble sin apalancamiento: el ingreso operativo neto dividido entre el precio, como si lo pagaras de contado. El NOI suma todo lo que cobra la propiedad (la renta y otros ingresos), le resta una vacancia realista y todos los gastos de operación, como predial, seguro, mantenimiento y administración, pero a propósito deja fuera la hipoteca. Excluir el financiamiento es lo que permite comparar inmuebles entre sí: mide el activo, no tu crédito. Una tasa alta indica más ingreso por cada peso del precio (o más riesgo); una baja suele corresponder a zonas más caras y estables.

Ejemplo resuelto

Ana evalúa un departamento de $250,000 que se renta en $2,000 al mes, o $24,000 al año. Con 5% de vacancia el ingreso bruto efectivo baja a $22,800, y tras $6,500 de gastos de operación queda un NOI de $16,300 al año ($1,358.33 al mes). Su tasa de capitalización es 16,300 ÷ 250,000 = 6.52%.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

Depende del mercado y del riesgo. Muchos inversionistas buscan entre 5% y 10%: en zonas caras y estables son comunes tasas de 4% a 5%, y en zonas más baratas o riesgosas de 8% o más. Compara con inmuebles similares cercanos, no con una meta universal.

¿Por qué la tasa de capitalización ignora la hipoteca?

Para que la cifra describa al inmueble y no a tu financiamiento: dos compradores con créditos distintos obtendrían "rendimientos" diferentes del mismo edificio. Si quieres incluir tu crédito, usa el rendimiento sobre efectivo (cash on cash).

¿De verdad hay que restar la vacancia?

Sí. Ningún inmueble está rentado el 100% del tiempo: los inquilinos cambian y hay meses vacíos entre contratos. Considerar entre 5% y 8% de vacancia mantiene el NOI realista.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.