Calculadora de multiplicador de renta bruta (GRM): compara inmuebles en renta en segundos
Divide el precio de un inmueble entre su renta anual y obtén el multiplicador de renta bruta (GRM), la renta como % del precio y cuántos años de renta equivalen al precio.
Cómo funciona
GRM = precio ÷ (renta mensual × 12) · Renta bruta sobre el precio = renta anual ÷ precio × 100
El multiplicador de renta bruta (GRM, por sus siglas en inglés) es el filtro más rápido para comparar inmuebles de inversión: divides el precio entre la renta que cobrarías en un año. Un GRM de 10 significa que el inmueble cuesta lo mismo que diez años de renta, antes de cualquier gasto. Como no toma en cuenta predial, vacancia ni mantenimiento, no mide la rentabilidad real; su valor está en la rapidez. Sirve para ordenar muchas opciones y descartar las que están caras, y después analizar las mejores con la tasa de capitalización (cap rate) y el rendimiento sobre el efectivo. Dentro de una misma zona, un GRM más bajo suele señalar un mejor negocio.
Ejemplo resuelto
Sofía ve un departamento en $1,800,000 que se renta en $15,000 al mes, o sea $180,000 al año. Su GRM es 1,800,000 ÷ 180,000 = 10.00: el precio equivale a 10 años de renta bruta y la renta anual es el 10% del precio. Otro departamento del mismo precio que se renta en $18,000 al mes cobra $216,000 al año y tiene un GRM de 8.33, así que ofrece más renta por el mismo dinero.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen multiplicador de renta bruta?
Para quien compra, cuanto más bajo, mejor, pero lo "bueno" depende del mercado. Muchos inversionistas consideran fuerte un GRM de 4 a 7 y típico uno de 8 a 12. Como no incluye gastos, compáralo siempre con inmuebles de la misma zona.
¿Qué conviene usar, el GRM o la tasa de capitalización?
Usa el GRM para filtrar rápido muchas opciones, porque solo necesita precio y renta. Después evalúa las finalistas con la tasa de capitalización, que sí descuenta la vacancia y los gastos de operación.
¿El GRM se calcula con la renta bruta o la neta?
Por definición usa la renta bruta programada, es decir, toda la renta antes de gastos. Existe una versión con el ingreso operativo neto (el multiplicador neto), pero la cifra que se cita normalmente es la bruta.
¿Cómo se calcula el GRM a mano?
Multiplica la renta mensual por 12 y divide el precio entre ese resultado. Una casa de $2,400,000 que se renta en $20,000 al mes tiene un GRM de 2,400,000 ÷ 240,000 = 10.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.