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Calculadora de rendimiento sobre efectivo (cash on cash): cuánto te deja lo que pusiste

Calcula el rendimiento cash on cash de un inmueble en renta: flujo de efectivo mensual y anual después de la hipoteca, dividido entre el efectivo que invertiste.

Precio de compra

Enganche

Gastos de cierre e iniciales

Tasa de la hipoteca

Plazo

Renta mensual

Previsión de vacancia

Gastos de operación mensuales

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Cómo funciona

Flujo anual = (renta × (1 − vacancia) − gastos de operación − mensualidad de capital e intereses) × 12 · Rendimiento sobre efectivo = flujo anual ÷ (enganche + gastos de cierre) × 100

El rendimiento sobre efectivo (cash on cash) responde la pregunta real de quien invierte con crédito: ¿cuánto me deja al año el dinero que de verdad saqué de mi bolsa? A diferencia de la tasa de capitalización, sí resta la mensualidad de la hipoteca y divide solo entre el efectivo que pusiste, es decir, el enganche más los gastos de cierre, no entre el precio completo. Como el crédito amplifica los resultados, un inmueble con tasa de capitalización modesta puede dar un buen rendimiento sobre efectivo, o uno negativo si la mensualidad se come la renta. Mide solo el flujo del primer año, sin contar el capital que amortizas, la plusvalía ni los impuestos.

Ejemplo resuelto

Luis compra un departamento de $250,000 con 25% de enganche ($62,500) y $7,000 de gastos de cierre: invierte $69,500. El préstamo de $187,500 al 7.5% a 30 años tiene una mensualidad de $1,311.03. La renta de $2,300 con 5% de vacancia deja $2,185; menos $550 de gastos y la hipoteca quedan $323.97 al mes, unos $3,888 al año: un rendimiento sobre efectivo del 5.59%.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia de la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización ignora el crédito y divide el ingreso operativo neto entre el precio completo; el rendimiento sobre efectivo resta la hipoteca y divide solo entre el efectivo que pusiste. La primera califica al inmueble; la segunda, tu inversión con el financiamiento que elegiste.

¿Qué rendimiento sobre efectivo es bueno?

Muchos inversionistas en rentas buscan 8% o más en el primer año, aunque depende del mercado y la estrategia. Quien apuesta por la plusvalía acepta menos; quien vive del flujo exige más. Compáralo con lo que ganaría ese mismo dinero en otra inversión.

¿Incluye la plusvalía y los beneficios fiscales?

No. Es solo el flujo de efectivo antes de impuestos del primer año. El rendimiento total también suma el capital que vas pagando, la plusvalía y las deducciones por depreciación, que pueden agregar varios puntos.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.