Calculadora de valor por tasa de capitalización: cuánto vale un inmueble según su renta
Estima el valor de un inmueble de inversión a partir de su ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización (cap rate) del mercado.
Cómo funciona
Valor = NOI anual ÷ tasa de capitalización (la tasa se captura en % y se pasa a decimal)
La tasa de capitalización, o cap rate, es el rendimiento anual que un comprador le exige a las rentas de un inmueble. Si divides el ingreso operativo neto entre esa tasa obtienes cuánto vale hoy ese flujo de rentas. Una tasa baja significa que los inversionistas se conforman con menos rendimiento, algo típico de propiedades seguras en zonas muy buscadas, y eso sube el valor; una tasa alta indica que exigen más y el precio baja. Como cambios pequeños en la tasa mueven mucho el resultado, elegir bien el cap rate del mercado importa tanto como calcular bien el NOI.
Ejemplo resuelto
Luis analiza un local comercial que deja un NOI de $240,000 al año. Con una tasa de capitalización de mercado de 8%, el valor es 240,000 ÷ 0.08 = $3,000,000, es decir, $12,500 por cada $1,000 de NOI. Si los inversionistas pidieran 10%, el mismo local valdría 240,000 ÷ 0.10 = $2,400,000.
Preguntas frecuentes
¿De dónde saco la tasa de capitalización?
De ventas recientes de inmuebles parecidos en la misma zona: el cap rate de cada venta es su NOI dividido entre el precio. Corredores, valuadores y reportes del mercado inmobiliario publican las tasas habituales por tipo de inmueble y ciudad.
¿Por qué una tasa de capitalización más baja da un valor más alto?
Porque es el rendimiento que exige el comprador. Si acepta ganar menos por cada peso de renta, está dispuesto a pagar más. Matemáticamente, dividir entre un número más chico da un resultado mayor.
¿Qué entra en el NOI?
Las rentas brutas menos la desocupación y los gastos de operación, como predial, seguro, administración y mantenimiento. No se restan la hipoteca, los impuestos sobre la renta ni la depreciación.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera, fiscal ni crediticia. Confirma las cifras con tu banco, tu agente inmobiliario o un asesor financiero calificado.