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Calculadora de valor de un inmueble por GRM: del multiplicador de renta bruta al precio

Estima el valor de un inmueble en renta multiplicando su renta bruta anual por el multiplicador de renta bruta (GRM) de la zona. Ideal para un primer filtro.

Renta bruta mensual

Multiplicador de renta bruta del mercado

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Cómo funciona

Renta bruta anual = renta mensual × 12 · Valor = GRM × renta bruta anual · Rendimiento bruto = 1 ÷ GRM

El multiplicador de renta bruta es la forma más sencilla de valuar un inmueble por sus ingresos: tomas la renta anual total, sin descontar nada, y la multiplicas por un factor que sale de ventas parecidas en la zona. Por eso sirve para comparar anuncios rápidamente, no para una valuación fina. Dos edificios con la misma renta pero con predial y mantenimiento muy distintos tendrían el mismo valor por GRM y, en realidad, no valen lo mismo. Úsalo para hacer una lista corta y luego confirma con el NOI y la tasa de capitalización.

Ejemplo resuelto

Ana ve un edificio de cuatro departamentos que en total rentan $20,000 al mes, o sea $240,000 al año. Si en la zona el GRM es 10, el valor estimado es 10 × 240,000 = $2,400,000, con un rendimiento bruto de 1 ÷ 10 = 10% antes de cualquier gasto.

Preguntas frecuentes

¿El GRM se calcula con la renta bruta o la neta?

Con la bruta: la renta total programada, antes de gastos y desocupación. Esa sencillez es su ventaja y también su debilidad, porque no dice cuánto de esa renta queda después de pagar los costos.

¿En qué se diferencia el GRM de la tasa de capitalización?

El GRM usa ingresos brutos e ignora los gastos; la tasa de capitalización usa el ingreso operativo neto, ya descontados los gastos. El cap rate es más confiable para valuar; el GRM es un filtro más rápido cuando solo conoces las rentas.

¿Cuál es un buen GRM?

Depende del mercado: puede ir de 4 a 7 en zonas de alto rendimiento y pasar de 15 en ciudades caras. Un GRM más bajo significa que el inmueble es más barato en relación con su renta. Siempre obtenlo de ventas recientes en la misma zona.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera, fiscal ni crediticia. Confirma las cifras con tu banco, tu agente inmobiliario o un asesor financiero calificado.