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Calculadora de ingreso bruto efectivo (EGI) de un inmueble

Convierte la renta bruta potencial en ingreso bruto efectivo: resta la desocupación y las rentas incobrables y suma otros ingresos para ver lo que de verdad cobra tu inmueble.

Renta bruta potencial (anual)

Desocupación e incobrables

Otros ingresos (anuales)

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Cómo funciona

Ingreso bruto efectivo = renta bruta potencial − (renta potencial × % de desocupación) + otros ingresos

El ingreso bruto efectivo (EGI, por sus siglas en inglés) es lo que un inmueble realmente cobra: la renta bruta potencial menos lo que se pierde por locales o departamentos vacíos y rentas que no se pagan, más los ingresos adicionales como estacionamiento, bodegas o lavandería. Está entre el optimismo de la lista de rentas y el ingreso operativo neto, y es la línea de ingresos contra la que se debe juzgar cualquier estado de resultados. Como un solo punto de desocupación puede mover miles de pesos, ese supuesto merece tanta atención como las rentas mismas.

Ejemplo resuelto

Un edificio tiene $180,000 de renta bruta potencial al año. Con una desocupación e incobrables del 5% se pierden $9,000, y el estacionamiento aporta $6,000 de otros ingresos. El ingreso bruto efectivo es 180,000 − 9,000 + 6,000 = $177,000, alrededor del 98.33% de la renta potencial.

Preguntas frecuentes

¿Qué son las rentas incobrables?

Son rentas que se facturaron pero nunca se cobraron, por desalojos, inquilinos que se van sin pagar o deudas perdidas. La desocupación, en cambio, es renta que ni siquiera se facturó porque el espacio estuvo vacío. Suelen agruparse en un solo porcentaje porque ambas reducen lo que cobras.

¿Qué porcentaje de desocupación debo usar?

El real de tu mercado. En inmuebles estabilizados es común suponer entre 5% y 8%, pero varía mucho por zona. Usar una desocupación más baja que la realidad local es la forma clásica de inflar el valor de un inmueble.

¿El ingreso bruto efectivo es lo mismo que el ingreso operativo neto?

No. El ingreso bruto efectivo es la línea de ingresos; el ingreso operativo neto (NOI) resulta de restarle los gastos operativos. Es el NOI, no el ingreso bruto efectivo, al que se aplica la tasa de capitalización para valuar el inmueble.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión.