Calculadora de recuperación de mejoras para el inquilino: en cuánto tiempo la renta paga la obra
Calcula en cuántos meses de renta recupera el arrendador la aportación para mejoras del inquilino (TI), el cargo mensual para amortizarla y su peso en el contrato.
Cómo funciona
Meses de recuperación = aportación ÷ renta mensual · Cargo lineal = aportación ÷ plazo en meses · % del contrato = aportación ÷ (renta mensual × plazo) × 100
La aportación para mejoras del inquilino (TI, por tenant improvements) es el dinero que el arrendador pone para acondicionar un local u oficina, y solo tiene sentido si la renta del contrato lo recupera. El periodo de recuperación simple, la aportación dividida entre la renta mensual, dice cuántos meses de renta equivalen a esa inversión: una prueba rápida para saber si el plazo del contrato justifica la concesión. Compararla con la renta total del contrato evita que una obra generosa se coma sin ruido la rentabilidad, porque si la aportación es una parte grande de la renta, queda poco margen.
Ejemplo resuelto
Luis, dueño de un local, aporta $50,000 para acondicionarlo y lo renta en $6,000 al mes por 60 meses. La recuperación toma 50,000 ÷ 6,000 ≈ 8.3 meses (0.69 años). La renta total del contrato es 6,000 × 60 = $360,000, así que la aportación representa el 13.89%, y para amortizarla en línea recta haría falta un cargo de 50,000 ÷ 60 = $833.33 al mes.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el periodo de recuperación?
Divide la aportación para mejoras entre la renta mensual para saber cuántos meses de renta equivalen a ella. Es una medida simple, antes de financiamiento, que no considera el valor del dinero en el tiempo, pero muestra rápido si el plazo del contrato cubre la obra con holgura.
¿Cómo recupera el arrendador la aportación para mejoras?
Su costo se incorpora a la renta a lo largo del contrato, así que una aportación mayor suele justificar una renta más alta o un plazo más largo. Amortizarla en el plazo, a veces con un factor de interés, muestra qué sobreprecio en la renta justifica.
¿Cuál es una aportación para mejoras razonable?
Depende del mercado, del estado del espacio y del plazo; suele cotizarse por metro cuadrado y es mayor en contratos largos y en espacios en obra negra. Una buena prueba es que represente una parte moderada de la renta total del contrato, que es justo lo que muestra esta calculadora.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión.