Calculadora de factor de carga (superficie rentable vs útil)
Calcula el factor de carga (superficie rentable ÷ útil) y el factor de áreas comunes de una oficina o local, el área común que pagas y la renta efectiva por m² o pie² útil.
Cómo funciona
Factor de carga = superficie rentable ÷ superficie útil · factor adicional = factor de carga − 1 · superficie rentable = superficie útil × factor de carga · renta efectiva por unidad útil = renta por unidad rentable × factor de carga
Las rentas de oficinas y locales se cobran sobre la superficie rentable, que es tu espacio útil más una parte proporcional de vestíbulos, pasillos, baños y otras áreas comunes. El factor de carga (también llamado factor de áreas comunes o add-on factor) es la relación entre ambas y lo definen los estándares de medición BOMA. Dos espacios con la misma renta cotizada pueden costar muy distinto por metro útil, así que compara las ofertas por renta efectiva por superficie útil; los factores de carga típicos en oficinas van de 1.10 a 1.20.
Ejemplo resuelto
Una oficina con 4,000 pies² útiles facturada como 4,600 pies² rentables tiene un factor de carga de 4,600 ÷ 4,000 = 1.150 y un factor adicional de 15.00%, así que pagas 600 pies² de área común. A 30.00 por pie² rentable la renta es 138,000 al año (11,500.00 al mes), o 34.50 por pie² útil.
Fuentes: BOMA International — Office Standard Methods of Measurement · Cresa — Understanding how square footage is calculated in your lease
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen factor de carga para oficinas?
Alrededor de 1.10–1.15 es eficiente en un piso de un solo inquilino; 1.15–1.20 es común en edificios con varios inquilinos y más de 1.25 es alto. Para el inquilino, cuanto más bajo, mejor.
¿Qué diferencia hay entre superficie útil y rentable?
La superficie útil es el espacio que ocupas en exclusiva. La rentable le suma tu parte de las áreas compartidas, como vestíbulos, baños y pasillos. La renta se paga sobre la cifra rentable.
¿Cómo calculo la superficie rentable a partir de la útil?
Multiplica la superficie útil por el factor de carga: 400 m² útiles × 1.15 = 460 m² rentables.
¿Quién fija el factor de carga?
El arrendador, a partir de una medición BOMA del edificio. Puedes pedir el informe de medición y comparar las ofertas por costo efectivo por superficie útil.
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