Hipoteca a 15 o 30 años: compara mensualidad e intereses totales
Compara una hipoteca a 15 años con una a 30 años lado a lado: mensualidad con predial, seguro y mantenimiento, intereses totales, gastos de cierre, saldo por año, el crédito a 30 pagado como si fuera a 15 y la opción de invertir la diferencia.
Cómo funciona
Mensualidad = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = tasa anual ÷ 12 y n = 180 o 360 meses · Intereses totales = mensualidad × n − capital · Costo mensual de la vivienda = mensualidad + predial ÷ 12 + seguro ÷ 12 + mantenimiento + seguro hipotecario · Costo total = capital + intereses + seguro hipotecario + gastos de cierre
Una hipoteca a 15 años casi siempre tiene una tasa más baja que una a 30 años y además devuelve el capital en la mitad del tiempo. Las dos cosas juntas recortan los intereses totales, muchas veces a menos de la mitad. El precio a pagar es una mensualidad bastante más alta. La comparación pone frente a frente cuánto más pagarías cada mes contra cuánto dejarías de pagar en intereses. En Más opciones puedes sumar el predial, el seguro de la vivienda y la cuota de mantenimiento para ver el costo mensual completo, y los gastos de cierre y comisiones de cada crédito para el costo total. Si tu crédito incluye un seguro hipotecario que se cancela al bajar el saldo, como el PMI de EE. UU., indica el valor de la vivienda y la tasa del seguro. Si piensas vender o refinanciar antes, escribe los años que conservarás el crédito para ver los intereses pagados y el saldo pendiente en ese momento. Hay dos vistas más: el crédito a 30 años pagado como si fuera a 15, que te deja la mensualidad obligatoria más baja pero con la tasa más alta, y la comparación de invertir la diferencia, que destina la misma cantidad cada mes en los dos planes. La tabla y la gráfica por año muestran qué tan rápido baja cada saldo.
Ejemplo resuelto
Ana y Luis piden un crédito hipotecario de $300,000. A 15 años con tasa de 5.75%, la mensualidad es de unos $2,491.23 y pagarían $148,421 de intereses. A 30 años con 6.5%, la mensualidad baja a $1,896.20, pero los intereses suben a $382,633. El plazo corto les pide $595.03 más al mes y les ahorra alrededor de $234,212 en intereses. A los 5 años deberían unos $226,952 con el de 15 años y $280,833 con el de 30. Si tomaran el de 30 años pero pagaran $2,491.23 al mes, lo liquidarían en 16 años 4 meses con unos $187,167 de intereses.
Fuentes: CFPB — Choosing a loan term · CFPB — When can I remove PMI?
Preguntas frecuentes
¿Por qué la tasa a 15 años suele ser más baja?
Porque el banco corre menos riesgo en un plazo corto y recupera su dinero antes, así que cobra menos. Es común que la tasa a 15 años esté entre 0.5 y 0.75 puntos porcentuales por debajo de la de 30, lo que multiplica el ahorro en intereses.
¿Puedo ahorrar como a 15 años con un crédito a 30?
En parte. Si tomas el crédito a 30 años y haces abonos a capital como si fuera a 15, acortas el plazo y los intereses, y conservas la flexibilidad de pagar solo la mensualidad mínima en un mes difícil. Pero mantienes la tasa más alta de 30 años, así que ahorras menos que con un crédito a 15 real. Activa esa opción en Más opciones para ver cuánto menos. Antes, confirma con tu banco que los abonos a capital no tengan penalización.
¿El plazo a 15 años siempre es la mejor opción?
En intereses, sí. Pero la mensualidad más alta deja menos dinero para invertir, para emergencias o para otras metas. Si inviertes la diferencia y ganas más que la tasa de la hipoteca, un crédito a 30 años más inversión puede formar más patrimonio pese a los intereses. Activa la comparación de inversión para probar con tu propio rendimiento, recordando que ningún rendimiento está garantizado.
¿Y si vendo o refinancio antes de terminar el crédito?
La mayoría de las hipotecas no llegan al final del plazo. Escribe los años que piensas conservar el crédito y verás los intereses pagados y el saldo pendiente de cada opción en ese momento. El de 15 años sigue ahorrando intereses y pagando capital más rápido, pero la diferencia es menor que en el plazo completo.
¿Cuánto más pago al mes con una hipoteca a 15 años?
Depende del monto y las tasas, pero suele ser entre 25% y 40% más. En el ejemplo de $300,000, la mensualidad pasa de $1,896.20 a $2,491.23, es decir, alrededor de 31% más.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera. Los resultados reales dependen de tasas, impuestos, comisiones y rendimientos que ninguna calculadora puede garantizar. Confirma las cifras con tu banco o con un asesor financiero.