Calculadora de buydown 2-1 (reducción temporal de tasa hipotecaria)
Calcula un buydown temporal 2-1, 3-2-1, 1-1 o 1-0 de tu hipoteca: cuotas reducidas en los primeros años, la cuota completa después y el subsidio inicial que debe aportar el vendedor o el banco.
Cómo funciona
Cuota reducida (año k) = cuota amortizada del préstamo y plazo completos a (tasa del contrato − reducción k) · ahorro mensual = cuota completa − cuota reducida · costo del buydown = Σ 12 × ahorro mensual en los años subsidiados
En un buydown temporal, el vendedor, la constructora o el banco depositan dinero al cierre en una cuenta que complementa las cuotas del comprador durante los primeros años. En un buydown 2-1 la cuota se calcula 2 puntos por debajo de la tasa del contrato el año 1 y 1 punto por debajo el año 2; desde el año 3 el comprador paga la cuota completa por el resto del plazo. El subsidio equivale a la suma de las diferencias de cuota, y el banco califica al comprador con la tasa completa. A diferencia de los puntos de descuento, no baja la tasa de forma permanente.
Ejemplo resuelto
En un préstamo de 400,000 a 30 años al 7%, la cuota completa es 2,661.21. Un buydown 2-1 fija el año 1 al 5% (2,147.29, un ahorro de 513.92 al mes) y el año 2 al 6% (2,398.20, un ahorro de 263.01). El subsidio es la suma de esos 24 ahorros mensuales, 9,323.18, o 2.33% del préstamo.
Fuentes: Fannie Mae Selling Guide B2-1.4-04 — Temporary Interest Rate Buydowns · PNC — How to buy down the interest rate on a mortgage loan
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona un buydown 2-1?
Tu tasa es en la práctica 2% más baja el año 1 y 1% más baja el año 2, gracias a un depósito inicial del vendedor, la constructora o el banco. Desde el año 3 pagas la tasa completa del contrato por el resto del préstamo.
¿Quién paga un buydown 2-1?
Normalmente el vendedor o la constructora como concesión, a veces el banco. También puede pagarlo el comprador, pero entonces solo está adelantando parte de los intereses de los dos primeros años.
¿Es mejor un buydown 2-1 que comprar puntos?
Los puntos bajan la tasa durante todo el préstamo; un buydown temporal solo ayuda 1 a 3 años. El buydown conviene a quien espera más ingresos pronto o piensa refinanciar; los puntos, a quien mantendrá el préstamo muchos años.
¿Qué pasa con el dinero del buydown si refinancio?
En la mayoría de los préstamos convencionales, FHA y VA, el saldo que quede en la cuenta del buydown se abona al deudor, normalmente como reducción del saldo al liquidar. Revisa tu contrato de buydown.
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