Hipoteca a tasa fija vs. tasa variable: compara mensualidades antes y después del ajuste
Compara una hipoteca de tasa variable con una de tasa fija: mensualidad inicial, cuánto sube al ajustarse la tasa y cuánto ahorras en el periodo inicial.
Cómo funciona
Mensualidad = C × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) · Ahorro inicial = (mensualidad fija − mensualidad inicial variable) × meses del periodo inicial · La mensualidad después del ajuste amortiza el saldo que queda al terminar el periodo inicial con la nueva tasa
Una hipoteca de tasa variable te da una tasa inicial más baja a cambio de asumir el riesgo de que suba. Durante el periodo inicial la mensualidad no cambia y suele ser menor que la de un crédito a tasa fija comparable; al terminar, la tasa se ajusta según un índice de referencia más un margen y la mensualidad puede dispararse. La apuesta sale bien si vendes o refinancias antes del ajuste, o si las tasas bajan; sale mal si las tasas suben y sigues con el crédito.
Ejemplo resuelto
Luis pide $350,000 a 30 años. A tasa fija de 6.5% pagaría $2,212.24 al mes; con una hipoteca variable 5/1 al 5.5%, su mensualidad inicial es de $1,987.26. Ahorra $224.98 al mes durante 5 años, $13,498.59 en total. Pero si al ajustarse la tasa sube a 7.5%, el saldo pendiente se recalcula y la mensualidad pasa a $2,391.46, un salto de $404.20.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa una hipoteca variable 5/1?
Que la tasa se queda fija los primeros 5 años y después se ajusta una vez cada año. Una 7/6 mantiene la tasa 7 años y luego se ajusta cada 6 meses.
¿Es más riesgosa una hipoteca de tasa variable que una de tasa fija?
Sí. Después del periodo inicial la mensualidad puede subir junto con las tasas del mercado, así que tu costo futuro es incierto. Los topes limitan cuánto puede subir en cada ajuste y en toda la vida del crédito, pero aun así la mensualidad puede quedar muy por encima de la inicial.
¿Cuándo conviene una hipoteca de tasa variable?
Cuando estás seguro de que vas a vender o refinanciar antes de que termine el periodo inicial, o cuando el ahorro al principio es grande y podrías pagar sin problema una mensualidad más alta después.
¿Qué pasa si la tasa baja al ajustarse?
La mensualidad baja también. Con $350,000 a 30 años, 5.5% inicial y un ajuste a 4.5% después de 5 años, la mensualidad pasaría de $1,987.26 a $1,798.74.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera. Confirma las cifras con tu banco o con un asesor financiero antes de contratar un crédito.