Calculadora de puntos de hipoteca: ¿te conviene comprar puntos para bajar la tasa?
Calcula cuánto cuestan los puntos de descuento (o cuánto recibes con créditos del banco), cuánto bajan tu tasa y tu mensualidad, en cuántos meses los recuperas, tu ahorro neto según los años que conserves el crédito y una tabla de 0 a 3 puntos.
Cómo funciona
Costo = préstamo × puntos % · Nueva tasa = tasa base − puntos × reducción por punto (o la tasa cotizada) · Mensualidad M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) · Meses para recuperar = costo ÷ ahorro mensual · Ahorro neto a los k meses = ahorro × k + (saldo sin puntos − saldo con puntos) − costo
Los puntos de descuento son interés que pagas por adelantado: al firmar le das al banco dinero en efectivo (cada punto es el 1% del préstamo) a cambio de una tasa más baja. Las dos mensualidades se calculan con la fórmula de amortización normal, y el punto de equilibrio simple divide el costo de los puntos entre el ahorro mensual. Si te quedas más tiempo, los puntos te ahorran dinero; si vendes o refinancias antes, pierdes. La cifra para decidir es el ahorro neto en los años que piensas conservar el crédito: suma el ahorro en mensualidades y el capital extra que pagaste gracias a la tasa más baja, y le resta el costo. La calculadora también sigue los dos préstamos mes a mes y te da un segundo punto de equilibrio que cuenta ese capital extra pagado. Además toma en cuenta si sumas los puntos al préstamo o lo que ese dinero podría ganar en otra inversión, si eliges esas opciones. Los créditos del banco funcionan al revés: escribe puntos negativos para ver cuántos meses dura el dinero que recibes frente a una mensualidad más alta. La tabla final compara de 0 a 3 puntos con la misma reducción por punto.
Ejemplo resuelto
Luis pide $320,000 a 30 años al 7.40%, con una mensualidad de $2,215.62. Si compra 2 puntos paga $6,400 al firmar y, con 0.25% por punto, su tasa baja a 6.90%: la mensualidad queda en $2,107.52, $108.09 menos al mes. Con el ahorro en mensualidades recupera los $6,400 en el mes 60 (6,400 ÷ 108.09 = 59.2), unos 5 años; contando el capital extra que paga gracias a la tasa más baja, sale ganando desde el mes 48. Si conserva el crédito 10 años sale ganando unos $9,750 ($12,971 de ahorro en mensualidades más $3,179 de capital extra pagado, menos los $6,400), y en los 30 años, unos $32,514.
Fuentes: CFPB — What are discount points and lender credits? · IRS — Topic 504, Home mortgage points · Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale un punto de hipoteca?
Un punto de descuento cuesta el 1% del monto del préstamo y suele bajar la tasa unos 0.25 puntos porcentuales, aunque la reducción exacta cambia según el banco, el tipo de crédito y el mercado. Pide cotizaciones con y sin puntos y escribe la tasa exacta con la opción «Cotización del banco».
¿Cuándo conviene comprar puntos?
Cuando vas a conservar el crédito bastante más allá del mes de equilibrio. La cifra para decidir es el ahorro neto en los años que piensas quedarte. Si podrías mudarte o refinanciar en pocos años, o esperas que las tasas bajen, normalmente es más seguro quedarte con el efectivo.
¿Qué son los créditos del banco?
Lo contrario de los puntos: el banco te da dinero para los gastos de cierre y tú aceptas una tasa más alta; funcionan como puntos negativos. Escribe un número negativo de puntos y el punto de equilibrio te dirá cuántos meses dura ese crédito frente a la mensualidad más alta. Convienen si piensas dejar el préstamo pronto.
¿Pago los puntos en efectivo o los sumo al préstamo?
Sumarlos al préstamo evita el desembolso al firmar, pero pagas intereses por los puntos durante todo el plazo, así que tardas más en recuperarlos. Activa «Sumar el costo de los puntos al préstamo» en «Más opciones» para comparar.
¿Los puntos son deducibles de impuestos?
En Estados Unidos, los puntos pagados al comprar tu vivienda principal muchas veces se deducen como interés hipotecario el año en que los pagas, si detallas deducciones y cumples las condiciones del IRS; los de un refinanciamiento se deducen a lo largo del plazo. En otros países las reglas son distintas, así que confírmalo con un contador. La calculadora no incluye ahorros de impuestos.
¿Es lo mismo un punto de descuento que la comisión por apertura?
No. La comisión por apertura cobra el trámite del crédito y no baja la tasa; los puntos de descuento son interés prepagado que sí reduce tu tasa. Revisa en la cotización cuál es cuál.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.