Calculadora de gastos de cierre de una casa: el efectivo que necesitas para firmar
Estima los gastos de cierre al comprar casa (comisiones del banco, puntos, escrituración, impuestos, pagos anticipados y cuenta de garantía) y el efectivo total que necesitas con tu enganche, de forma rápida o concepto por concepto.
Cómo funciona
Rápida: gastos de cierre = % del banco × préstamo + % de puntos × préstamo + % de escrituración × precio + pagos anticipados · Detallada: comisiones + servicios + registro e impuestos de traslado + intereses por adelantado (préstamo × tasa ÷ 365 × días) + primer año de seguro + depósitos en garantía · Efectivo para firmar = enganche + gastos de cierre − créditos
Mucha gente ahorra para el enganche y se olvida de los gastos de cierre, que suelen sumar otro 2% a 5% del precio y se pagan el día de la firma. Puedes hacer una estimación rápida con porcentajes o una detallada, concepto por concepto. Las comisiones de originación son las del banco y los puntos de descuento, ambas como porcentaje del préstamo. Los servicios incluyen el avalúo, el reporte de crédito, la inspección, el seguro o la búsqueda de título y los honorarios de cierre, de abogado o de notaría. Los derechos del gobierno son el registro y el impuesto de traslado de dominio, si te toca pagarlo. Los pagos anticipados cubren los intereses del día de la firma al fin de mes (préstamo × tasa ÷ 365 × días), el primer año del seguro de la casa y el saldo inicial de la cuenta de garantía, que suele ser de unos meses de predial y seguro. Los créditos FHA, VA y USDA de Estados Unidos agregan una cuota inicial que normalmente se suma al préstamo. Los créditos del vendedor o del banco reducen el efectivo que necesitas, y el depósito que ya pagaste cuenta para él. Los nombres cambian según el país, pero la lógica es la misma.
Ejemplo resuelto
Ana compra una casa de $300,000 con 10% de enganche, así que pide $270,000. Las comisiones del banco al 1% son $2,700, la escrituración y los gastos de terceros al 1.5% del precio son $4,500 y los pagos anticipados suman $3,000: $10,200 de gastos de cierre, el 3.40% del precio. Con los $30,000 de enganche, necesita $40,200 en efectivo para firmar. Si ya entregó $5,000 de depósito, el día de la firma paga $35,200.
Fuentes: CFPB — Loan Estimate explainer · VA — Funding fee and closing costs
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar casa?
Normalmente entre 2% y 5% del precio de compra, según el país, el tipo de crédito y el banco. En una casa de $300,000 eso son unos $6,000 a $15,000 además del enganche. Cambia a la estimación detallada y escribe los conceptos de tu cotización para una cifra más precisa.
¿Qué diferencia hay entre gastos de cierre y pagos anticipados?
Los gastos de cierre son cargos por el crédito y la compra: comisiones del banco, título, avalúo e impuestos. Los pagos anticipados son cuentas que pagas por adelantado: intereses hasta fin de mes, el primer año del seguro y el depósito inicial de la cuenta de garantía. Ambos se pagan al firmar, por eso la calculadora los suma al efectivo.
¿Se pueden incluir los gastos de cierre en el crédito?
A veces. En una compra normalmente solo se financian cuotas como el seguro inicial FHA o la cuota VA en EE. UU.; el resto lo puedes cubrir con aportaciones del vendedor o créditos del banco (a veces a cambio de una tasa más alta). Escríbelos como créditos para ver el efectivo que aún necesitas.
¿Qué gastos de cierre se pueden negociar?
Las comisiones del banco y algunos servicios de terceros, como la notaría o la empresa de título, a veces se pueden comparar o negociar. Los impuestos y derechos de registro del gobierno y el avalúo casi nunca.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.