Calculadora de ARV: cuánto valdrá la propiedad ya remodelada
Estima el ARV de un inmueble, es decir, cuánto valdrá después de remodelarlo, a partir del precio por metro cuadrado de ventas comparables de la zona.
Cómo funciona
Precio por m² de cada comparable = precio de venta ÷ superficie · Precio promedio por m² = promedio de los comparables · ARV = precio promedio por m² × superficie de tu inmueble
El ARV (after-repair value) es el precio al que debería venderse un inmueble una vez remodelado al nivel de sus vecinos. La forma más usada de estimarlo es el método del precio por metro cuadrado: tomas ventas recientes de casas parecidas que ya están terminadas, divides el precio de cada una entre su superficie habitable, promedias esos valores y multiplicas por los metros cuadrados de tu propiedad. Es la misma lógica que sigue un valuador, pero simplificada. La calidad del resultado depende por completo de los comparables: deben estar cerca, haberse vendido hace poco y parecerse en antigüedad, estilo y acabados a lo que vas a entregar.
Ejemplo resuelto
Luis quiere remodelar una casa de 110 m². En la colonia encontró tres ventas recientes: $1,800,000 por 100 m² ($18,000 el m²), $2,040,000 por 120 m² ($17,000 el m²) y $1,520,000 por 80 m² ($19,000 el m²). El promedio es $18,000 por m², así que el ARV estimado de su casa ya remodelada es 18,000 × 110 = $1,980,000.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace que una venta sea un buen comparable?
Los mejores comparables son casas vendidas en los últimos 3 a 6 meses, a menos de un kilómetro, con tamaño, antigüedad, estilo y terreno parecidos, y con acabados similares a los de tu remodelación. Entre más se parezcan, más confiable es el precio por metro cuadrado.
¿El precio por metro cuadrado siempre es exacto?
Es una buena primera estimación, pero tiene límites: las casas pequeñas suelen venderse más caras por metro cuadrado que las grandes, y detalles como un estacionamiento, un baño extra o una buena ubicación no se reflejan solo en la superficie. Ajusta por diferencias importantes o pide un avalúo antes de decidir.
¿Para qué sirve el ARV al comprar para remodelar y vender?
Es la base de la regla del 70% y de las refinanciaciones del método BRRRR: tanto el precio máximo de compra como el nuevo préstamo se calculan como un porcentaje del ARV. Un ARV demasiado optimista te lleva a pagar de más, así que estímalo con prudencia.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los resultados reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que valida tus números con un valuador o un asesor financiero.