Calculadora del método BRRRR: compra, remodela, renta, refinancia y repite
Analiza una inversión con el método BRRRR: cuánto dinero te queda dentro tras refinanciar, el flujo de caja mensual y el rendimiento sobre efectivo.
Cómo funciona
Inversión total = compra + remodelación + gastos · Refinanciamiento = ARV × LTV % · Dinero que queda dentro = inversión total − refinanciamiento · Flujo de caja = ingreso operativo neto − nueva mensualidad · Rendimiento sobre efectivo = flujo de caja anual ÷ dinero que queda dentro
BRRRR son las siglas en inglés de comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. La idea es aumentar el valor de la propiedad con la remodelación y luego refinanciar sobre ese valor más alto (el ARV), de modo que recuperes buena parte o todo tu dinero para usarlo en la siguiente compra. El dato clave es cuánto dinero te queda dentro: lo que invertiste menos lo que te presta el banco al refinanciar. Si el nuevo préstamo supera lo que pusiste, no te queda nada dentro y el rendimiento sobre efectivo es, en la práctica, infinito; ese es el gran atractivo de la estrategia. La trampa es que la nueva mensualidad todavía debe dejarte flujo de caja positivo, o habrás creado un pasivo que drena dinero cada mes.
Ejemplo resuelto
Luis compra una casa en $1,300,000, gasta $350,000 en remodelarla y $100,000 en gastos: invierte $1,750,000. La valúan en $2,200,000 y refinancia al 70% (LTV), es decir, $1,540,000 al 10% a 20 años, con una mensualidad de $14,861.33. Le quedan $210,000 dentro de la inversión. Con un ingreso operativo neto de $18,000 al mes, su flujo de caja es de $3,138.67 mensuales ($37,664 al año), un rendimiento sobre efectivo de 17.94%.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un BRRRR completo?
Es cuando el refinanciamiento te devuelve el 100% del dinero que invertiste y no te queda nada dentro. Como el rendimiento sobre efectivo divide el flujo de caja entre el dinero invertido, recuperarlo todo hace que el rendimiento sea matemáticamente infinito, siempre que la propiedad siga dejando flujo positivo.
¿Por qué el avalúo puede hacer o deshacer la inversión?
El refinanciamiento se calcula como un porcentaje del valor de avalúo después de remodelar, no de lo que gastaste. Si el avalúo sale bajo, el préstamo se reduce, más dinero tuyo queda atrapado y el rendimiento cae. Estimar el ARV con prudencia te protege.
¿Incluye los gastos de cierre del refinanciamiento?
Súmalos al campo de gastos de compra y de mantener la propiedad, o considéralos dinero extra que queda dentro. La calculadora modela la mecánica principal del préstamo; agrega esas comisiones para ver el resultado completo.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.