Calculadora de flujo de caja de un inmueble en renta: cuánto te queda cada mes
Calcula el flujo de caja mensual y anual de tu departamento o casa en renta a partir de la renta, la vacancia, los gastos y la hipoteca, más el ingreso operativo neto, la tasa de capitalización, el rendimiento sobre el efectivo, la cobertura de la deuda, la renta y ocupación de equilibrio, y una proyección año por año con plusvalía, patrimonio, venta, ganancia total y TIR.
Cómo funciona
Ingreso cobrado = (renta + otros ingresos) × (1 − vacancia %) · Gastos de operación = predial + seguro + mantenimiento + ingreso cobrado × administración % + renta × reserva % + otros · Ingreso operativo neto = ingreso cobrado − gastos de operación · Flujo de caja = ingreso operativo neto − hipoteca (capital e intereses) · Tasa de capitalización = ingreso operativo neto anual ÷ precio · Rendimiento sobre el efectivo = flujo anual ÷ (enganche + gastos de cierre + reparaciones) · DSCR = ingreso operativo neto ÷ hipoteca · TIR: la tasa r con la que −efectivo invertido + Σ flujoₜ ÷ (1 + r)ᵗ + venta neta ÷ (1 + r)ᴴ = 0
El flujo de caja es lo que de verdad llega a tu bolsillo después de que el inquilino paga y se liquidan todas las cuentas. Se parte del ingreso cobrado —la renta bruta más lo que cobres por estacionamiento o lavandería, menos una reserva por vacancia—, se restan los gastos de operación (predial, seguro, mantenimiento, administración, una reserva opcional para gastos de capital y otros costos) y, al final, el capital y los intereses de la hipoteca. El ingreso operativo neto no incluye la hipoteca porque mide el inmueble en sí; el flujo de caja resta además el financiamiento, así que una propiedad puede tener un buen ingreso operativo neto y aun así un flujo negativo por estar muy apalancada. Puedes escribir tu mensualidad, dejar que se calcule con el precio, el enganche, la tasa y el plazo, o modelar una compra de contado. Con el precio de compra aparecen las medidas que comparan los inversionistas: tasa de capitalización, rendimiento sobre el efectivo invertido, cobertura del servicio de la deuda, multiplicador de renta bruta y la regla del 1%. La renta y la ocupación de equilibrio muestran cuánto margen tienes antes de que el inmueble deje de pagarse solo, y una tabla de sensibilidad muestra el flujo con rentas 5–10% más altas o más bajas y otras tasas de vacancia. En Más opciones, el aumento de rentas y gastos, la plusvalía, el plazo de tenencia y los costos de venta generan una proyección año por año del flujo, el saldo del crédito y el patrimonio, con el producto neto de la venta, la ganancia total, el múltiplo del capital y la tasa interna de retorno (TIR).
Ejemplo resuelto
Sofía compra un departamento de $2,000,000 con 20% de enganche ($400,000) y $120,000 de gastos de escrituración, y lo renta en $15,000 al mes. Con 5% de vacancia cobra $14,250. Sus gastos de operación son $500 de predial + $400 de seguro + $1,000 de mantenimiento + 8% de administración ($1,140) + $800 de cuota de condominio = $3,840, lo que deja $10,410 de ingreso operativo neto. Tras una mensualidad de $9,000, su flujo es de $1,410 al mes ($16,920 al año). Eso es una tasa de capitalización de 124,920 ÷ 2,000,000 = 6.25%, un rendimiento de 16,920 ÷ 520,000 = 3.25% sobre su efectivo y una cobertura de la deuda de 10,410 ÷ 9,000 = 1.16: la renta cubre la hipoteca, pero con poco margen.
Preguntas frecuentes
¿Por qué restar vacancia si el inmueble está rentado?
Incluso una buena propiedad pasa tiempo vacía entre un inquilino y otro, y a veces hay un mes sin pago. Reservar entre 5% y 8% de la renta mantiene tu proyección realista para todos los años que la conserves, en lugar de suponer 100% de ocupación para siempre.
¿Qué diferencia hay entre flujo de caja e ingreso operativo neto?
El ingreso operativo neto es la renta cobrada menos los gastos de operación, sin importar cómo financiaste la compra. El flujo de caja toma ese ingreso y le resta la hipoteca, así que dos inversionistas con el mismo edificio pueden tener flujos muy distintos según su crédito.
¿La mensualidad debe incluir predial y seguro?
Escribe solo capital e intereses, porque la calculadora ya cuenta el predial y el seguro como gastos de operación aparte. Si tu banco los cobra junto con la mensualidad, quítalos de ese campo, o elige «Calcularlo» para que la calculadora obtenga el capital y los intereses a partir del crédito.
¿Qué es la reserva para gastos de capital?
Son los reemplazos grandes y poco frecuentes: impermeabilización, calentador, aire acondicionado, pisos, electrodomésticos. No llegan cada mes y por eso se olvidan, pero tarde o temprano llegan. Apartar 5–10% de la renta cada mes reparte ese costo y da un flujo más realista.
¿Qué significan la renta y la ocupación de equilibrio?
La renta de equilibrio es la renta mensual con la que el flujo es exactamente cero con tu vacancia y tus gastos. La ocupación de equilibrio es la parte del año que el inmueble debe estar rentado para cubrir los gastos y la hipoteca; conviene que quede por debajo de 85%.
¿En qué se diferencia la TIR del rendimiento sobre el efectivo?
El rendimiento sobre el efectivo solo compara el flujo del primer año con el dinero que pusiste. La TIR toma el flujo de cada año más lo que recibes al vender y encuentra el rendimiento anual único que los iguala con tu inversión, así que incluye la plusvalía y la amortización del crédito además de la renta.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.