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Calculadora de la regla del 50%: estima gastos y flujo de caja de una renta

Aplica la regla del 50% para estimar en segundos los gastos de operación y el flujo de caja de un inmueble en renta con solo la renta y la mensualidad de la hipoteca.

Renta bruta mensual

Porcentaje de gastos

Mensualidad de la hipoteca (capital e intereses)

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Cómo funciona

Gastos estimados = renta × 50% · Ingreso operativo neto = renta − gastos estimados · Flujo de caja = ingreso operativo neto − mensualidad (capital e intereses)

La regla del 50% es un atajo para hacer cuentas rápidas: a largo plazo, cerca de la mitad de la renta bruta de un inmueble se va en gastos de operación (predial, seguro, mantenimiento, reparaciones, administración y meses vacíos), sin contar la hipoteca. Así, un cálculo rápido del flujo de caja es la mitad de la renta menos la mensualidad del crédito. Deja fuera el capital y los intereses a propósito, porque el financiamiento cambia de un comprador a otro. Úsala para descartar propiedades rápido y, cuando una te interese, cambia el 50% por los gastos reales.

Ejemplo resuelto

Un departamento se renta en $18,000 al mes. La regla del 50% supone $9,000 de gastos de operación, lo que deja $9,000 de ingreso operativo neto. Si la hipoteca es de $6,500 al mes, el flujo de caja estimado es de $2,500 mensuales, o $30,000 al año: una primera cifra que luego debes confirmar con números reales.

Preguntas frecuentes

¿El 50% incluye la hipoteca?

No. El 50% solo cubre los gastos de operación: predial, seguro, mantenimiento, reservas para reparaciones mayores, administración y vacancia. La mensualidad de la hipoteca se resta aparte, por eso las condiciones del crédito no cambian la estimación de gastos.

¿Cuándo falla la regla del 50%?

Es menos confiable en propiedades de renta muy alta, donde los gastos pesan menos, y en inmuebles antiguos o con predial alto, donde pesan más. Un edificio nuevo y de poco mantenimiento puede quedar por debajo del 50%, y uno viejo con muchas reparaciones puede superarlo.

¿En qué se diferencia de la regla del 1%?

La regla del 1% compara el precio de compra con la renta; la del 50% estima los gastos y el flujo de caja a partir de la renta. Muchos inversionistas aplican primero la del 1% para filtrar y después la del 50% para revisar si el flujo tiene sentido.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.