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Calculadora de la regla del 1%: ¿la renta justifica el precio del inmueble?

Revisa si un inmueble cumple la regla del 1%: que la renta mensual sea al menos el 1% del precio de compra más la remodelación, y cuánta renta necesitarías.

Precio de compra

Remodelación y gastos iniciales

Renta mensual esperada

Umbral de la regla

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Cómo funciona

Relación renta/precio = renta mensual ÷ (precio + remodelación) × 100 · Cumple si la relación ≥ umbral (normalmente 1%) · Renta necesaria = (precio + remodelación) × umbral %

La regla del 1% es una prueba de cinco segundos: la renta mensual debería ser al menos el 1% de lo que te cuesta el inmueble en total. Sirve como indicador del flujo de caja, porque las propiedades que la cumplen suelen tener renta suficiente, en proporción a su precio, para pagar la hipoteca y los gastos y que sobre algo. Es solo un filtro, no una garantía: no toma en cuenta la tasa de interés, el predial ni el nivel de gastos de cada zona, que cambian muchísimo. En las ciudades caras casi nada llega al 1%, mientras que en mercados más baratos es más fácil encontrar inmuebles que lo superan.

Ejemplo resuelto

Luis ve un departamento de $1,500,000 que necesita $100,000 de remodelación, y calcula que podría rentarlo en $14,000 al mes. La relación renta/precio es 14,000 ÷ 1,600,000 = 0.88%, por debajo de la regla del 1%, que pediría una renta de $16,000. No es un descarte automático, pero merece revisar a fondo el flujo de caja.

Preguntas frecuentes

¿La regla del 1% sigue siendo realista?

Depende por completo del mercado. En zonas de menor costo todavía hay inmuebles que llegan al 1% e incluso al 2%. En las grandes ciudades con precios altos son comunes relaciones de 0.4% a 0.6%, así que ahí los inversionistas apuestan más por la plusvalía y usan la regla solo para comparar propiedades entre sí.

¿Debo sumar la remodelación al precio?

Sí, si piensas remodelar antes de rentar. Tu costo real es lo que pagas más lo que gastas para dejar el inmueble listo, así que comparar la renta con precio más remodelación da una relación más honesta que usar solo el precio.

¿Cumplir la regla del 1% garantiza flujo positivo?

Suele apuntar en esa dirección, pero no siempre. Un inmueble puede superar el 1% y aun así perder dinero si el predial, el seguro o la tasa del crédito son muy altos. Confírmalo siempre con un cálculo completo de flujo de caja antes de comprar.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.