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Calculadora de la regla del 70%: cuánto pagar como máximo por una casa para remodelar y vender

Aplica la regla del 70% del flipping inmobiliario: el precio máximo que conviene pagar según el valor después de remodelar, el presupuesto de obra y los demás costos.

Valor después de remodelar (ARV)

Porcentaje de la regla

Costo estimado de la remodelación

Otros costos (tenencia, compra y venta)

Cargando calculadora…

Cómo funciona

Oferta máxima = ARV × % de la regla − remodelación − otros costos · Margen incluido = ARV − oferta máxima − remodelación − otros costos

La regla del 70% es el filtro rápido que usan quienes compran casas para remodelarlas y venderlas (flipping) para no pagar de más. Dice que tu costo total, es decir, compra más remodelación más gastos de tenencia y de venta, debe dejar un colchón de alrededor del 30% del valor después de remodelar (ARV), que cubre tu ganancia y el riesgo de que la venta o la obra no salgan según lo previsto. Como la remodelación y los demás costos salen de ese 70%, una obra más cara baja directamente el precio que puedes pagar. Tómala como un primer filtro, no como sustituto de una proyección completa de utilidades.

Ejemplo resuelto

Sofía encuentra una casa que, ya remodelada, valdría $2,500,000 (ARV). El 70% del ARV es $1,750,000. Si le resta $300,000 de remodelación y $150,000 de gastos de tenencia, escrituración y venta, lo máximo que debería pagar es $1,300,000. La diferencia de $750,000 entre el ARV y su costo total queda como margen de ganancia y colchón.

Preguntas frecuentes

¿Por qué 70% y no 80%?

El descuento del 30% sobre el ARV debe absorber a la vez los gastos de venta, los de tenencia, el financiamiento y la ganancia. En mercados muy activos algunos inversionistas suben a 75%; en mercados lentos o riesgosos bajan a 65%. Ajusta el porcentaje a tu mercado y a tu tolerancia al riesgo.

¿La regla ya incluye la remodelación?

No. Primero se aplica el 70% al ARV y después se restan la remodelación y los demás costos. Por eso un presupuesto de obra alto reduce mucho el precio máximo que puedes ofrecer.

¿Basta la regla del 70% para decidir una compra?

Es una herramienta de filtro, no un análisis completo. Si la propiedad pasa la regla, haz una proyección detallada con cotizaciones reales de contratistas, las condiciones de tu financiamiento y ventas comparables actuales antes de comprometerte.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.