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Calculadora de LTC: qué parte del proyecto financia el banco y cuánto pones tú

Calcula la razón préstamo sobre costo (LTC) y el capital propio que necesitas en un desarrollo o una remodelación a partir del préstamo y el costo total del proyecto.

Monto del préstamo

Costo de compra o del terreno

Costo de construcción o remodelación

Costos indirectos y de cierre

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Cómo funciona

Costo total del proyecto = compra + construcción + costos indirectos · LTC = préstamo ÷ costo total × 100 · Capital propio necesario = costo total − préstamo

La razón préstamo sobre costo (LTC, loan-to-cost) mide el crédito como porcentaje de lo que realmente cuesta construir o remodelar un proyecto: compra o terreno, más construcción, más costos indirectos y de cierre (proyecto, licencias, notaría). Los bancos que dan créditos puente o de construcción ponen un tope al LTC, a menudo entre 70% y 80%, para que el desarrollador arriesgue capital propio; así se alinean los intereses y el banco tiene un colchón si la obra se encarece. No hay que confundirlo con el LTV, que compara el préstamo con el valor final de avalúo: el LTC mira el dinero gastado y el LTV el valor creado. En un proyecto rentable, el LTC es mayor que el LTV porque el costo total es menor que el valor final.

Ejemplo resuelto

Un desarrollador compra un terreno en $4,000,000, calcula $5,000,000 de construcción y $1,000,000 de costos indirectos: $10,000,000 en total. El banco le ofrece un crédito de $7,000,000. El LTC es 7,000,000 ÷ 10,000,000 = 70%, así que él tiene que aportar los $3,000,000 restantes como capital propio.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia el LTC del LTV?

El LTC compara el préstamo con lo que cuesta el proyecto (compra, construcción y gastos), mientras que el LTV lo compara con el valor final de avalúo. Un proyecto bien hecho termina valiendo más de lo que costó, así que su LTV es menor que su LTC, y los bancos suelen revisar ambos límites.

¿Qué LTC aceptan los bancos?

En créditos de construcción y créditos puente, el tope suele estar entre 70% y 80% del costo, y el resto lo pone el desarrollador. Los acreditados más sólidos y los proyectos de menor riesgo pueden acercarse al límite superior; las obras desde cero más riesgosas quedan más abajo.

¿Por qué el banco exige que pongas capital propio?

Pedir que el desarrollador aporte entre 20% y 30% del costo lo mantiene comprometido y le da al banco un colchón ante sobrecostos o un valor final menor. Quien tiene su propio dinero en juego tiene muchos menos incentivos para abandonar el proyecto si surgen problemas.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.