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Calculadora de DSCR: ¿tu inmueble genera lo suficiente para pagar el crédito?

Calcula el DSCR o índice de cobertura del servicio de la deuda: el ingreso operativo neto entre los pagos del crédito, la razón que usan los bancos para prestar.

Ingreso operativo neto (anual)

Servicio de la deuda anual

DSCR mínimo que pide el banco

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Cómo funciona

DSCR = ingreso operativo neto ÷ servicio de la deuda anual · Califica si DSCR ≥ mínimo del banco · Servicio de deuda máximo = ingreso operativo neto ÷ DSCR mínimo

El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) le dice al banco si un inmueble genera lo suficiente para pagar su propio crédito. Un DSCR de 1.0 significa que el ingreso alcanza justo para el pago, sin ningún margen, por eso los bancos piden un colchón, normalmente de 1.20 a 1.25: el ingreso debe superar el pago entre 20% y 25%. Por debajo de 1.0, la propiedad no puede cubrir su deuda con lo que produce. Los llamados créditos DSCR son populares entre inversionistas porque califican el flujo del inmueble y no tu ingreso personal.

Ejemplo resuelto

Un edificio de departamentos genera un ingreso operativo neto de $540,000 al año y sus pagos de hipoteca suman $400,000. El DSCR es 540,000 ÷ 400,000 = 1.35×, por encima del mínimo de 1.25× que pide el banco, con un margen de $140,000. Con ese mínimo, el inmueble podría sostener hasta 540,000 ÷ 1.25 = $432,000 de servicio de deuda al año.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es un buen DSCR?

La mayoría de los bancos busca al menos 1.20–1.25×, es decir, un ingreso entre 20% y 25% mayor que los pagos de la deuda. Las inversiones más sólidas muestran 1.35× o más, lo que da margen para vacancia y alza de gastos y suele conseguir mejores condiciones de crédito.

¿Qué pasa si mi DSCR es menor que 1?

Significa que el ingreso del inmueble no cubre el pago de la deuda y tendrías que poner dinero de tu bolsillo cada mes. Lo normal es que el banco lo rechace o te pida un enganche mayor, que reduce el préstamo y su pago, para subir el índice por encima del mínimo.

¿El DSCR usa el ingreso bruto o el neto?

Usa el ingreso operativo neto: la renta menos gastos como predial, seguro, mantenimiento y administración, pero antes de la hipoteca. Usar la renta bruta exageraría la cobertura, y la idea es medir el ingreso realmente disponible para pagar la deuda.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de solicitar un crédito.