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Calculadora de fondo de reserva por unidad para reemplazos mayores

Convierte el costo de reemplazar techos, equipos y otros componentes mayores, y su vida útil, en el fondo de reserva anual y mensual que debes apartar por unidad.

Número de unidades

Costo de reemplazo de los componentes

Vida útil promedio

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Cómo funciona

Reserva anual = costo de reemplazo ÷ vida útil · Por unidad = reserva anual ÷ número de unidades

El fondo de reserva es el dinero que apartas hoy para los gastos grandes y previsibles que no forman parte del mantenimiento de rutina: techos, impermeabilización, equipos de aire acondicionado, estacionamientos y electrodomésticos que se desgastan con los años. Calcularlo con el costo de cada componente y su vida útil convierte una factura sorpresa y abultada en un gasto mensual parejo. Los bancos que financian edificios de departamentos suelen exigir una reserva de unos $250 a $300 por unidad al año; no apartarla no elimina el gasto, solo lo pospone.

Ejemplo resuelto

Un edificio de 20 departamentos prevé $250,000 en reemplazos con una vida útil promedio de 25 años. La reserva anual es 250,000 ÷ 25 = $10,000, que entre 20 unidades da $500 por unidad al año, o unos $41.67 por unidad al mes.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia el fondo de reserva del presupuesto de reparaciones?

Las reparaciones y el mantenimiento son gastos operativos de rutina que se pagan con los ingresos corrientes. La reserva financia reemplazos de capital, componentes de larga duración que se cambian cada 10 a 30 años, por eso se ahorra poco a poco en vez de pagarse de golpe.

¿Cuánto se aparta normalmente por unidad?

Los bancos suelen considerar entre $250 y $300 por unidad al año en edificios de departamentos estabilizados, y más en edificios antiguos. Un cálculo por componentes como este es más preciso porque refleja tus techos, tus equipos y la vida útil que les queda.

¿La reserva afecta el ingreso operativo neto?

Depende del criterio. Algunos la registran como gasto operativo, lo que baja el ingreso operativo neto, y otros la ponen debajo de esa línea como partida de capital. Sé consistente y averigua qué criterio usa el comprador o el banco cuando cita tu ingreso operativo neto.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión.