Calculadora de rentabilidad de un alquiler: rentabilidad bruta y neta de tu inmueble
Calcula la rentabilidad bruta y neta de un inmueble en renta con renta semanal, mensual o anual, gastos de compra, administración, vacancia, mantenimiento y predial; la regla del 1%, la renta necesaria, una tabla de sensibilidad y, con hipoteca, flujo de efectivo, rendimiento sobre el efectivo y cobertura de intereses.
Cómo funciona
Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra · Rentabilidad neta = (renta anual − vacancia − administración − mantenimiento − gastos fijos − predial) ÷ (precio + gastos de compra) · Regla del 1%: renta mensual ÷ precio ≥ 1% · Rendimiento sobre el efectivo = (ingreso neto − pagos de la hipoteca) ÷ (enganche + gastos de compra)
La rentabilidad de un alquiler expresa la renta de un inmueble como rendimiento del dinero que tienes metido en él. La rentabilidad bruta, un año de renta entre el precio, es la que anuncian los portales porque luce mejor. La neta resta lo que cuesta ser dueño y rentar: las semanas vacío entre inquilinos, la comisión de la inmobiliaria, reparaciones, seguro, cuotas de mantenimiento y predial, y divide entre la inversión total real, con impuestos de compra y notaría incluidos. Esa es la cifra que debes comparar con una cuenta de ahorro, un bono o la hipoteca con la que comprarías. Puedes ingresar la renta por semana, mes o año. Si activas la opción de hipoteca verás qué hace el apalancamiento: el pago (solo intereses o capital e intereses), el flujo de efectivo que queda, el rendimiento sobre tu enganche y gastos, si la renta cumple las pruebas de cobertura que suelen pedir los bancos y si el apalancamiento es positivo o negativo. Una tabla de sensibilidad muestra cómo cambia la rentabilidad neta si el precio o la renta varían un 5 o 10%. Donde los precios han subido más que las rentas, la rentabilidad es baja; por eso en las ciudades caras se invierte pensando en la plusvalía y en las zonas más baratas, en el ingreso.
Ejemplo resuelto
Luis compra un departamento en $250,000, paga $12,000 de gastos de compra y lo renta en $1,500 al mes: una rentabilidad bruta de 7.20%. Con 4% de vacancia ($720), 10% de administración ($1,728), $1,800 de mantenimiento y $1,200 de gastos fijos, le quedan $12,552 de ingreso operativo neto, una rentabilidad neta de 4.79% sobre los $262,000 de inversión total. Para llegar a un 5% neto necesitaría cobrar unos $1,553 al mes. Si da un enganche del 25% y pide $187,500 a solo intereses al 6% ($937.50 al mes), su flujo es $12,552 − $11,250 = $1,302 al año, un 1.75% sobre los $74,500 que puso de su bolsillo: como la tasa supera la rentabilidad, el crédito le baja el rendimiento en efectivo.
Preguntas frecuentes
¿La rentabilidad de un alquiler es lo mismo que la cap rate?
La rentabilidad neta sobre la inversión total es prácticamente la tasa de capitalización (cap rate) que usan los inversionistas: ingreso operativo neto ÷ precio. La diferencia es que la cap rate suele dividir entre el valor de mercado y no cuenta los gastos de compra; ingresa el valor actual en Más opciones para ver esa versión.
¿Debo incluir los intereses de la hipoteca?
En la rentabilidad no, porque mide el inmueble en sí. Los intereses van en el flujo de efectivo y en el rendimiento sobre el efectivo invertido, que miden tu posición apalancada; activa «Compra con crédito hipotecario» para verlos junto a la rentabilidad.
¿Qué es la regla del 1%?
Es un filtro rápido: si la renta mensual es al menos el 1% del precio de compra, es probable que el inmueble se pague solo aun con hipoteca. Hoy pocas propiedades la cumplen en las ciudades grandes, así que úsala como referencia, no como regla absoluta.
¿Qué es una buena rentabilidad?
Como referencia, una rentabilidad neta de 5% o más es sólida para una vivienda en renta, de 3.5 a 5% es común en ciudades caras donde se cuenta con la plusvalía, y más de 7% suele indicar una zona más barata o un arrendamiento más riesgoso. Compárala con la tasa de tu hipoteca: si la tasa es mayor, el crédito reduce tu rendimiento en efectivo.
Calculadoras relacionadas
Reglas generales y convenciones comunes; los impuestos, las leyes de arrendamiento y los costos cambian según el país y con el tiempo. Revisa las normas oficiales vigentes (o consulta a un profesional) antes de basarte en una cifra.