Calculadora de diferencial de cap rate: ¿tu apalancamiento es positivo o negativo?
Mide la diferencia entre la tasa de capitalización de un inmueble y la tasa de tu crédito o de referencia, en puntos básicos, y descubre si el apalancamiento te conviene.
Cómo funciona
Diferencial = tasa de capitalización − tasa de referencia · Puntos básicos = diferencial × 100
El diferencial de cap rate es la distancia entre el rendimiento sin deuda de un inmueble (su tasa de capitalización) y el costo del financiamiento o una tasa libre de riesgo, como un bono de gobierno a 10 años. Si la tasa de capitalización supera la del crédito, el diferencial es positivo y pedir prestado multiplica tu rendimiento: es apalancamiento positivo. Si queda por debajo, la deuda te resta rendimiento. Los inversionistas siguen este diferencial como termómetro del mercado, porque uno muy estrecho o negativo significa poca recompensa por el riesgo extra de tener bienes raíces en lugar de bonos.
Ejemplo resuelto
Ana evalúa un edificio con una tasa de capitalización de 6.5% y un crédito al 5.0%. El diferencial es 6.5 − 5.0 = 1.5%, es decir, 150 puntos básicos. Como el inmueble rinde más de lo que cuesta la deuda, el apalancamiento es positivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el apalancamiento positivo y el negativo?
Es positivo cuando la tasa de capitalización supera la tasa del crédito, así que endeudarte aumenta el rendimiento sobre tu capital. Es negativo en el caso contrario: el crédito cuesta más de lo que rinde el inmueble y cada peso de deuda reduce tu rendimiento apalancado.
¿Contra qué tasa conviene comparar?
Usa la tasa real de tu crédito hipotecario para juzgar una operación concreta, o la de un bono de gobierno a 10 años para medir qué tan caro está el mercado en general. El diferencial contra el bono es una forma habitual de ver la prima de riesgo que se paga a los inversionistas.
¿Cuál es un diferencial de cap rate sano?
Cambia según el entorno de tasas de interés, pero históricamente los inversionistas han buscado unos cuantos cientos de puntos básicos por encima de la tasa libre de riesgo. Un diferencial comprimido o negativo indica precios agresivos y poco margen de error.
¿Cuántos puntos básicos es un 1%?
Un punto porcentual equivale a 100 puntos básicos, así que un diferencial de 1.5% son 150 pb y uno de 0.25% son 25 pb.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión.