Calculadora de hipoteca asumible
Compara asumir la hipoteca de tasa baja del vendedor (más efectivo o un segundo préstamo para cubrir su capital) con sacar una hipoteca nueva a la tasa actual: cuotas mensuales, financiamiento de la diferencia y ahorro.
Cómo funciona
Diferencia = precio − saldo asumible · segundo préstamo = diferencia − enganche (si es positivo) · cuota al asumir = cuota del saldo asumido (plazo restante) + cuota del segundo préstamo · cuota nueva = cuota de (precio − enganche) a la tasa actual · ahorro = cuota nueva − cuota al asumir
Los créditos con respaldo gubernamental como los FHA, VA y USDA de Estados Unidos —y muchos préstamos en otros países— pueden ser asumidos por un comprador calificado, que toma la tasa, el saldo y el plazo restante del vendedor. El problema es la diferencia: el comprador debe pagarle al vendedor su capital en efectivo o con un segundo préstamo a una tasa más alta. La calculadora combina ambas cuotas y las compara con una hipoteca nueva a la tasa actual con el mismo enganche, para que veas si la tasa baja asumida sigue ganando después de financiar la diferencia.
Ejemplo resuelto
Una casa de 400,000 tiene un saldo asumible de 280,000 al 3% con 25 años restantes: 1,327.79 al mes. El capital del vendedor es 120,000; con 60,000 en efectivo queda un segundo préstamo de 60,000 al 8.5% a 20 años, de 520.69 al mes, para un total de 1,848.49 (tasa combinada 3.97%). Una hipoteca nueva de 340,000 al 7% a 30 años cuesta 2,262.03, así que asumir ahorra 413.54 al mes.
Fuentes: Investopedia — Assumable Mortgage · U.S. News — What is an assumable mortgage?
Preguntas frecuentes
¿Qué hipotecas se pueden asumir?
En Estados Unidos, los préstamos FHA, VA y USDA suelen ser asumibles con aprobación del banco; la mayoría de los convencionales no, por su cláusula de vencimiento por venta. En otros países depende del banco y del contrato; a menudo se llama subrogación del deudor.
¿Cómo pago el capital del vendedor?
En efectivo, con una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria, o con financiamiento del vendedor. La tasa más alta de ese préstamo es la razón por la que la calculadora muestra una tasa combinada y no solo la tasa asumida.
¿Asumir una hipoteca reinicia el plazo?
No. Tomas el plazo restante, así que un préstamo con 25 años por delante se liquida en 25 años, lo que sube la cuota frente a repartir el mismo saldo en un plazo nuevo de 30 años.
¿Hay costos por asumir un préstamo?
Normalmente una comisión de asunción, la revisión de crédito e ingresos y los gastos de cierre habituales. Suelen ser menores que los de originar un préstamo nuevo, pero súmalos a la comparación.
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