Calculadora de hipoteca envolvente (wraparound)
Simula una hipoteca envolvente (wrap) en financiamiento del vendedor: la cuota del comprador, la cuota del vendedor sobre el préstamo original, el diferencial mensual del vendedor y su rendimiento efectivo sobre el capital.
Cómo funciona
Cuota envolvente = cuota amortizada del monto envolvente a la tasa envolvente · diferencial = cuota envolvente − cuota del préstamo actual · capital del vendedor = monto envolvente − saldo actual · rendimiento del vendedor = TIR de (−capital, diferencial durante los meses restantes del préstamo actual y después la cuota envolvente completa) × 12
En una hipoteca envolvente el vendedor mantiene su préstamo original de tasa baja y le otorga al comprador un préstamo nuevo y mayor que lo “envuelve”. El comprador le paga al vendedor; el vendedor sigue pagando al banco original y se queda con la diferencia. Como el vendedor cobra la tasa envolvente sobre todo el saldo y paga la tasa más baja sobre la parte que aún debe, el rendimiento sobre su capital real supera con creces la tasa envolvente. El gran riesgo legal es la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) de la mayoría de las hipotecas, que permite al banco exigir el pago total cuando se vende el inmueble.
Ejemplo resuelto
Un comprador le debe al vendedor 250,000 al 7% a 30 años: 1,663.26 al mes. El vendedor aún debe 150,000 al 4% con 25 años restantes: 791.76 al mes. El vendedor se queda con un diferencial de 1,663.26 − 791.76 = 871.50 al mes sobre 100,000 de capital, y luego con la cuota completa de 1,663.26 durante los últimos 5 años: un rendimiento efectivo de cerca de 10.27% anual sobre ese capital.
Fuentes: Investopedia — Wraparound Mortgage · 12 U.S.C. § 1701j-3 — Due-on-sale clauses (Garn–St Germain Act)
Preguntas frecuentes
¿Es legal una hipoteca envolvente?
Se permite en muchos lugares, pero la mayoría de las hipotecas convencionales incluyen una cláusula de vencimiento por venta que deja al banco exigir el pago total cuando cambia el propietario. Además, el financiamiento del vendedor suele estar regulado, así que conviene usar un abogado inmobiliario y un administrador de préstamos.
¿A quién le conviene un préstamo envolvente?
Al comprador que no califica para un crédito bancario, porque obtiene financiamiento, y al vendedor, que gana la diferencia entre la tasa envolvente y su tasa antigua más baja. Funciona mejor cuando las tasas del mercado están muy por encima de la del préstamo actual.
¿Qué pasa si el vendedor deja de pagar la hipoteca original?
El banco original puede ejecutar la hipoteca aunque el comprador haya pagado puntualmente al vendedor. Los compradores se protegen pagando a través de un administrador externo que primero cubre el préstamo original.
¿Por qué el rendimiento del vendedor es mayor que la tasa envolvente?
El vendedor solo arriesga su capital (monto envolvente menos saldo actual), pero cobra intereses a la tasa envolvente sobre todo el monto y se queda con la diferencia de tasas sobre la parte financiada como ganancia adicional.
Calculadoras relacionadas
Estimación educativa, no asesoría crediticia, legal, fiscal ni de inversión. Los prestamistas, arrendadores y tasadores aplican sus propias definiciones, comisiones y reglas: confirma las cifras con ellos o con un profesional autorizado antes de firmar.