Calculadora de CLTV (relación préstamo-valor combinada)
Calcula la relación préstamo-valor combinada (CLTV) y el HCLTV con la línea HELOC completa a partir del valor de tu casa, la hipoteca, el préstamo con garantía hipotecaria y la HELOC, y cuánto más podrías pedir prestado.
Cómo funciona
CLTV = (primera hipoteca + segunda hipoteca + HELOC dispuesta) ÷ valor de la vivienda × 100 · HCLTV = (primera + segunda + límite total de la HELOC) ÷ valor × 100 · LTV = primera hipoteca ÷ valor × 100 · margen = valor × CLTV máximo − (primera + segunda + límite HELOC)
Los prestamistas usan la relación préstamo-valor combinada para ver qué parte de la vivienda está comprometida con todos los acreedores juntos, no solo con la primera hipoteca. El CLTV cuenta lo que realmente se debe; el HCLTV (usado por Fannie Mae y Freddie Mac) cuenta la línea HELOC completa, porque podrías disponer de ella en cualquier momento. La mayoría de los prestamistas limitan el crédito con garantía hipotecaria a un CLTV de 80% a 90%, por lo que el margen mostrado se mide contra las líneas completas ya abiertas.
Ejemplo resuelto
En una vivienda de 400,000 con una primera hipoteca de 250,000 y una HELOC de 50,000 de la que se han dispuesto 20,000, el CLTV es 270,000 ÷ 400,000 = 67.50%, el HCLTV es 300,000 ÷ 400,000 = 75.00% y el LTV de la primera hipoteca 62.50%. Con un límite de 85% el prestamista permite 340,000 de crédito total, lo que deja 40,000 de margen adicional.
Fuentes: Fannie Mae Selling Guide B2-1.2-01 — Loan-to-Value (LTV) Ratios (LTV, CLTV, HCLTV) · Investopedia — Combined Loan-to-Value (CLTV) Ratio
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre LTV y CLTV?
El LTV compara solo la primera hipoteca con el valor de la vivienda. El CLTV suma todos los préstamos garantizados con la casa —segundas hipotecas, préstamos con garantía hipotecaria y saldos de HELOC—, así que siempre es igual o mayor que el LTV.
¿Qué es el HCLTV?
Es la relación préstamo-valor combinada que usa el límite completo de la HELOC en lugar del monto dispuesto. Las guías de Fannie Mae y Freddie Mac lo usan porque una línea abierta puede utilizarse en cualquier momento.
¿Qué CLTV permiten los prestamistas para una HELOC?
Normalmente 80%–85%, a veces hasta 90% con buen historial crediticio. Algunos programas y cooperativas permiten más; en propiedades de inversión el límite suele ser menor.
¿Cómo puedo bajar mi CLTV?
Abona a cualquiera de los saldos, cierra una HELOC que no uses (baja el HCLTV) o espera a que suba el valor de la vivienda y pide un nuevo avalúo.
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Estimación educativa, no asesoría crediticia, legal, fiscal ni de inversión. Los prestamistas, arrendadores y tasadores aplican sus propias definiciones, comisiones y reglas: confirma las cifras con ellos o con un profesional autorizado antes de firmar.