Calculadora de capital (equity) de tu vivienda: cuánto es tuyo y cuánto puedes pedir prestado
Calcula el capital que tienes en tu casa y cuánto podrías pedir prestado con esa garantía, según el valor de la vivienda, lo que debes y el LTV máximo del banco.
Cómo funciona
Capital = valor de la vivienda − saldo de la hipoteca · Deuda máxima = valor × LTV máximo % · Disponible para pedir = deuda máxima − saldo actual (mínimo 0)
El capital (equity) de tu casa es simplemente su valor menos lo que todavía debes. Pero el banco no te deja pedir prestado sobre cada peso de ese capital: limita la deuda hipotecaria total a un porcentaje del valor (LTV, préstamo/valor), por lo general entre 80 y 90%. Tu margen para pedir es esa deuda máxima menos tu saldo actual, así que un mayor valor de la vivienda o un menor saldo aumentan lo que puedes usar.
Ejemplo resuelto
La casa de Ana vale $400,000 y debe $250,000 de hipoteca: tiene $150,000 de capital (37.5% del valor) y un LTV actual de 62.5%. Si el banco presta hasta un LTV de 85%, la deuda total puede llegar a $340,000; restando los $250,000 que ya debe, le quedan unos $90,000 disponibles para pedir prestado.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el capital total y el que puedo pedir prestado?
El capital total es el valor menos el saldo: la parte de la casa que ya es tuya. El que puedes pedir es menor porque el banco limita el LTV combinado, normalmente a 80–90%, y deja un colchón sobre el que no presta.
¿Qué es un HELOC y en qué se diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria?
El préstamo con garantía hipotecaria te da una suma única a tasa fija; el HELOC es una línea de crédito revolvente de la que dispones cuando la necesitas, casi siempre a tasa variable. Los dos están garantizados con tu casa y comparten los mismos límites de LTV.
¿Pedir prestado sobre el capital pone en riesgo mi casa?
Sí. Un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC está respaldado por la vivienda, así que dejar de pagar puede terminar en una ejecución hipotecaria, igual que con la primera hipoteca. Pide solo lo que puedas pagar con holgura.
¿Cómo se calcula el LTV?
Divide el saldo de la hipoteca entre el valor de la vivienda y multiplica por 100. Con $250,000 de deuda sobre una casa de $400,000, el LTV es 250,000 ÷ 400,000 × 100 = 62.5%.
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Estimación con fines educativos; no constituye asesoría financiera, fiscal ni crediticia. Confirma las cifras exactas con tu banco o institución financiera.