¿Cuánta casa puedo comprar? Calcula el precio de vivienda que te alcanza
Estima el precio máximo de la casa que puedes comprar según tu ingreso, tus deudas y tu enganche, con la regla 28/36 que usan los bancos para prestar.
Cómo funciona
Pago máximo = mín(límite de vivienda × ingreso mensual, límite de deuda total × ingreso mensual − deudas) · El precio P cumple: capital e intereses + seguro hipotecario + predial + seguro + cuota de mantenimiento = pago máximo · crédito = (P − enganche) × (1 + comisión inicial) · capital e intereses = crédito × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Los bancos revisan dos relaciones de deuda-ingreso (DTI). La de vivienda compara el pago completo de la casa (capital, intereses, predial, seguro, cuota de mantenimiento y seguro hipotecario) con tu ingreso bruto mensual; la total le suma todos tus demás pagos de deudas. La regla convencional usa 28% y 36%; los créditos FHA de EE. UU., 31% y 43%, y los VA solo revisan un 41% total. La calculadora aplica el límite más estricto del tipo de crédito que elijas, o los porcentajes que te indique tu banco con la opción personalizada. Si ya sabes cuánto quieres pagar al mes, cambia al modo de presupuesto mensual. Después busca el precio más alto cuyo pago total cabe en ese límite: el predial puede ser un monto fijo o un porcentaje del precio, el PMI se suma mientras el enganche sea menor al 20% (si tu banco no lo cobra, déjalo en 0), y los créditos FHA y VA agregan sus comisiones. También verás el efectivo que necesitas para escriturar, las relaciones de deuda con las que quedarías y cómo cambia el precio con otra tasa o con otro límite de endeudamiento.
Ejemplo resuelto
Mariana gana $90,000 al año ($7,500 al mes) y paga $500 mensuales de otras deudas. El tope del 28% es $2,100 y el del 36% es $2,700 − $500 = $2,200, así que manda el de $2,100. Después de $350 de predial y seguros le quedan $1,750 para capital e intereses, lo que al 6.5% a 30 años equivale a un crédito de $276,869. Con $40,000 de enganche puede aspirar a una casa de unos $316,869. Si su banco cobrara un seguro hipotecario de 0.5% anual por tener menos del 20% de enganche, el precio bajaría a unos $299,746. Con gastos de cierre del 3% necesitaría alrededor de $49,500 en efectivo.
Fuentes: CFPB — What is a debt-to-income ratio? · HUD Mortgagee Letter 2023-05 — FHA annual and upfront mortgage insurance premiums · VA — Funding fee and closing costs
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36?
Es una guía que dice que los gastos de vivienda no deben superar el 28% de tu ingreso bruto mensual y que el total de tus deudas no debe pasar del 36%. Algunos bancos aceptan porcentajes más altos, pero el 36% mantiene los pagos cómodos.
¿Qué límites de endeudamiento usa cada tipo de crédito?
Como referencia, los créditos convencionales usan 28% para vivienda y 36% para el total; en EE. UU., los FHA usan 31% y 43% y los VA solo un 41% total. Fuera de EE. UU. cada banco fija sus propios topes: elige Límites personalizados y escribe los que te indiquen.
¿Si doy más enganche puedo comprar una casa más cara?
Sí. Los límites de pago ponen un tope al crédito, así que cada peso extra de enganche se suma directo al precio que te alcanza. Además, llegar al 20% suele eliminar el seguro hipotecario, lo que libera parte del pago para un crédito mayor.
¿Qué gastos incluye el cálculo?
Capital e intereses, predial, seguro de la vivienda, cuota de mantenimiento y, si aplica, seguro hipotecario o comisiones iniciales. Los gastos de escrituración se muestran aparte como efectivo que necesitas al firmar. No incluye mantenimiento de la casa ni servicios, así que deja margen para ellos.
¿El banco usa mi ingreso bruto o neto?
Para estas reglas se usa el ingreso bruto, antes de impuestos. Como tu presupuesto real sale del ingreso neto, conviene que la mensualidad quede por debajo del máximo para no quedar demasiado justo.
¿Cuánto cambia lo que me alcanza si sube la tasa?
Bastante. La tabla de tasas muestra el precio con un punto menos y un punto más que tu tasa. En un crédito a 30 años, cada punto de tasa cambia el precio que te alcanza en alrededor de un 10%.
Calculadoras relacionadas
Esta es una estimación con fines educativos, no una asesoría financiera. Confirma las cifras con tu banco, un asesor financiero o un contador.