¿Rentar o comprar casa? Compara cuánto te cuesta cada opción
Compara el costo real de rentar y de comprar casa durante los años que vivirás ahí, con plusvalía, gastos de compra y venta, mantenimiento y el rendimiento que podría ganar tu enganche, y descubre en qué año conviene comprar.
Cómo funciona
Costo neto de comprar = VF(enganche + gastos de compra + cada pago mensual de ser dueño) − (valor de la casa × (1 − % de gastos de venta) − saldo de la hipoteca) · Costo neto de rentar = VF(cada renta + seguro de inquilino) · VF hace crecer cada monto con el rendimiento de inversión hasta el final de tu estancia
Comparar la renta con la mensualidad de la hipoteca engaña: parte de la mensualidad se vuelve patrimonio, la casa puede ganar valor y comprar inmoviliza un enganche que podrías invertir. Esta calculadora sigue los dos caminos mes por mes. Quien renta paga la renta, que sube cada año, y el seguro de inquilino. Quien compra paga al inicio el enganche y los gastos de escrituración, y después capital e intereses, el seguro hipotecario si aplica, predial, seguro, mantenimiento y cuotas, que suben con el aumento anual de costos. Al final de tu estancia la casa se vende a su valor con plusvalía, se pagan los gastos de venta y lo que queda de la hipoteca, y el efectivo restante se le acredita a la compra. Además, a cada peso que sale de tu bolsillo se le carga el rendimiento que pudo haber ganado invertido, así que un enganche grande tiene un costo de oportunidad real. Gana la opción con el menor costo neto. El punto de equilibrio es el primer mes en que comprar resulta más barato, y la tabla muestra el resultado para cada duración de estancia hasta 30 años (o más si vivirás ahí más tiempo).
Ejemplo resuelto
Paula paga $1,800 de renta al mes, con aumentos de 3% al año, y compara con una casa de $350,000 con $70,000 de enganche y una hipoteca al 6.5% a 30 años; predial de 1.1%, seguro de $1,500 al año, mantenimiento de 1%, gastos de compra de 3%, gastos de venta de 6%, plusvalía de 3% anual y un rendimiento de 5% para sus ahorros. En 7 años pagaría unos $166,900 de renta y seguro; con el rendimiento que ese dinero pudo ganar, el costo neto de rentar es de unos $198,200. Si compra, pone $80,500 al inicio, paga unos $216,500 de hipoteca, predial, seguro y mantenimiento, y deja de ganar unos $75,300 de rendimiento. Al vender la casa, que ya valdría unos $430,500, le quedan unos $151,500 después de $25,800 de gastos de venta y $253,200 de saldo de la hipoteca. El costo neto de comprar es de unos $220,800, así que rentar le sale unos $22,600 más barato; comprar apenas empezaría a convenir después de unos 12 años y 10 meses. Si se quedara 15 años, comprar saldría mejor.
Fuentes: IRS Topic 701 — Sale of your home (capital gains exclusion) · CFPB — When can I remove PMI from my loan?
Preguntas frecuentes
¿Por qué el costo de comprar no es la mensualidad de la hipoteca?
Porque la parte de capital de cada pago se convierte en patrimonio que recuperas al vender, y la casa puede ganar valor. Lo que no regresa son los intereses, el predial, el seguro, el mantenimiento, los gastos de compra y venta y el rendimiento que tu dinero pudo haber ganado. El costo neto cuenta justo eso.
¿Qué es el punto de equilibrio?
Es el primer mes en que comprar cuesta menos que rentar si vendieras en ese momento. Comprar tiene gastos fuertes de una sola vez (al escriturar y al vender), así que las estancias cortas suelen favorecer la renta. Depende sobre todo de qué tan caras son las casas frente a la renta: con los valores iniciales llega después de unos 13 años, pero donde las casas son baratas en relación con la renta puede llegar en 3 a 5 años.
¿Qué rendimiento de inversión debo usar?
El que realmente ganarían tus ahorros si siguieras rentando: la tasa de una cuenta de ahorro o un pagaré si guardarías el dinero, o un rendimiento de largo plazo de alrededor de 5% a 7% si lo invertirías. Un rendimiento más alto favorece a la renta, porque el enganche rendiría más en otro lado.
¿El cálculo incluye la plusvalía de la casa?
Sí. Escribe el aumento de valor anual que esperas, o 0% para ser conservador; un valor negativo simula un mercado a la baja. Los gastos de venta se descuentan del precio de venta, por eso una estancia corta casi nunca conviene aunque los precios suban.
¿Qué es mejor, rentar o comprar casa?
Depende de cuánto tiempo te quedarás, de la tasa de la hipoteca, de cuánto sube la renta en tu ciudad y de cuánto rendirían tus ahorros. Si piensas quedarte muchos años y la mensualidad cabe cómodamente en tu presupuesto, comprar suele salir mejor; para plazos cortos, rentar te da más flexibilidad.
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Esta es una estimación con fines educativos, no una asesoría financiera. Confirma las cifras con tu banco, un asesor financiero o un contador.