Calculadora de relación préstamo-valor (LTV): qué porcentaje de tu casa está financiado
Calcula la relación préstamo-valor (LTV o aforo) con el monto del crédito y el valor del inmueble, y ve cuánto capital propio tienes y si pasas del 80%.
Cómo funciona
LTV = monto del crédito ÷ valor del inmueble × 100 · Capital propio = valor del inmueble − monto del crédito
La relación préstamo-valor, conocida como LTV o aforo, mide qué parte del valor de un bien está financiada con deuda. Para los bancos es un indicador clave de riesgo: entre más capital propio tengas (es decir, entre más bajo sea el LTV), menos pueden perder si tienen que ejecutar la garantía, y por eso los LTV bajos consiguen mejores tasas. En hipotecas, el umbral más importante es el 80%: por encima, muchos bancos exigen un seguro hipotecario adicional (en EE. UU. se llama PMI) y por debajo suele desaparecer.
Ejemplo resuelto
Sofía compra un departamento de $2,000,000 y pide un crédito de $1,200,000. Su LTV es 1,200,000 ÷ 2,000,000 × 100 = 60%, así que su capital propio es de $800,000, el 40% del valor. Si solo diera $300,000 de enganche y pidiera $1,700,000, su LTV sería de 85% y probablemente tendría que pagar seguro hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Por qué importa tanto el 80% de LTV?
Porque es el límite que usan muchos bancos para considerar un crédito de bajo riesgo. Por encima de 80% suelen pedir un seguro hipotecario adicional o cobrar una tasa más alta; al bajar a 80%, ya sea pagando capital o porque sube el valor de la casa, puedes pedir que lo quiten.
¿Qué LTV necesito para refinanciar?
La mayoría de los refinanciamientos buscan un LTV de 80% o menos para darte la mejor tasa, aunque algunos programas aceptan más. Si además quieres sacar efectivo, el tope suele rondar también el 80%, porque aumentas la deuda sobre tu casa.
¿El LTV solo se usa en hipotecas?
No. Los créditos automotrices, las líneas de crédito sobre la vivienda y otros préstamos con garantía también comparan la deuda con el valor del bien. Un LTV bajo indica menos riesgo y casi siempre consigue una mejor tasa.
¿Qué significa un LTV mayor a 100%?
Que debes más de lo que vale el bien, lo que se conoce como capital negativo. Pasa cuando baja el valor de una casa o de un auto más rápido de lo que pagas el crédito, y complica venderlo o refinanciarlo.
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Estimación con fines educativos, no asesoría financiera. Las condiciones, comisiones e intereses reales dependen de tu banco y de tu historial crediticio; si tienes dudas, consulta a un asesor financiero.