💰

Calculadora de constante del préstamo (constante hipotecaria)

Calcula la constante del préstamo o constante hipotecaria —servicio anual de la deuda como porcentaje del préstamo— con el pago por cada 1,000 prestados y si el apalancamiento es positivo frente a la tasa de capitalización.

Tasa de interés (anual)

Plazo de amortización (años)

Frecuencia de pago

Monto del préstamo

Tasa de capitalización del inmueble (opcional)

Cargando calculadora…

Cómo funciona

Constante K = pagos por año × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i = tasa anual ÷ pagos por año y n = años × pagos por año · servicio anual de la deuda = K × préstamo · apalancamiento positivo si tasa de capitalización > K

La constante del préstamo (constante hipotecaria) es el pago anual de capital e intereses dividido entre el monto del préstamo. En bienes raíces comerciales, bancos e inversionistas la usan para dimensionar créditos —el servicio anual de la deuda es simplemente préstamo × constante— y para evaluar el apalancamiento: si la tasa de capitalización del inmueble (NOI ÷ valor) supera la constante, cada peso prestado rinde más de lo que cuesta y la deuda eleva el rendimiento del capital; si es menor, el apalancamiento es negativo. La constante siempre es mayor que la tasa de interés porque incluye la devolución del capital.

Ejemplo resuelto

Al 7% con amortización mensual a 25 años, el pago por cada 1,000 prestados es 7.07 al mes, así que la constante es 12 × 7.0678 ÷ 1,000 = 8.481%. Un préstamo de 1,000,000 cuesta por tanto 84,813.50 al año (7,067.79 al mes). Con una tasa de capitalización de 7.5%, menor que la constante de 8.481%, el apalancamiento es negativo: pedir prestado reduce el rendimiento del capital.

Fuentes: Investopedia — Loan constant · Wikipedia — Mortgage constant

Preguntas frecuentes

¿Qué es la constante del préstamo?

El servicio anual de la deuda por unidad prestada. Una constante de 9% significa que cada 1,000 prestados cuestan 90 al año de capital e intereses.

¿Por qué la constante es mayor que la tasa de interés?

Porque el pago también devuelve capital. Cuanto más corto el plazo de amortización, mayor la constante; en un préstamo de solo intereses es igual a la tasa.

¿Qué es el apalancamiento positivo?

Cuando la tasa de capitalización del inmueble supera la constante del préstamo, pedir prestado aumenta el rendimiento en efectivo de tu capital. Cuando es menor, lo reduce.

¿Cómo la usan los bancos?

Préstamo máximo por DSCR = NOI ÷ (DSCR mínimo × constante). Consulta la calculadora de monto máximo de un préstamo comercial para la prueba completa.

Calculadoras relacionadas

Calculadora de monto máximo de un préstamo comercial (LTV, DSCR y debt yield)

Calcula el préstamo máximo que soporta un inmueble comercial con las tres pruebas del banco —relación préstamo-valor (LTV), cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y debt yield— y cuál de ellas lo limita.

Calculadora de DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda)

Calcula el DSCR o índice de cobertura del servicio de la deuda: el ingreso operativo neto entre los pagos del crédito, la razón que usan los bancos para prestar.

Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)

Convierte la renta, la vacancia y los gastos de operación en ingreso operativo neto (NOI) y tasa de capitalización para comparar inmuebles en renta de forma justa.

Calculadora de rendimiento sobre efectivo (cash on cash)

Calcula el rendimiento cash on cash de un inmueble en renta: flujo de efectivo mensual y anual después de la hipoteca, dividido entre el efectivo que invertiste.

Calculadora de hipoteca

Calcula la mensualidad de tu hipoteca con el precio de la vivienda, el enganche, la tasa de interés anual y el plazo, incluyendo predial y seguro de la casa.

Estimaciones con fines educativos y de planeación, no asesoría financiera. Los contratos, comisiones, bases de días y redondeos varían entre prestamistas: revisa el costo oficial (CAT, TAE o APR) y tu contrato antes de decidir.