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Calculadora de monto máximo de un préstamo comercial (LTV, DSCR y debt yield)

Calcula el préstamo máximo que soporta un inmueble comercial con las tres pruebas del banco —relación préstamo-valor (LTV), cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y debt yield— y cuál de ellas lo limita.

Ingreso operativo neto anual (NOI)

Valor del inmueble

Tasa de interés (anual)

Plazo de amortización (años)

Relación préstamo-valor máxima (LTV)

DSCR mínimo

Debt yield mínimo

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Cómo funciona

Constante K = 12 × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) · máximo por LTV = LTV × valor · máximo por DSCR = NOI ÷ (DSCR × K) · máximo por debt yield = NOI ÷ debt yield mínimo · préstamo máximo = el menor de los tres

Los bancos que financian inmuebles comerciales y multifamiliares dimensionan el crédito con varias pruebas y prestan el resultado más bajo. La relación préstamo-valor (LTV) limita el crédito a una parte del avalúo; la cobertura del servicio de la deuda (DSCR) exige que el NOI supere el pago anual con cierto margen (por lo común 1.20× a 1.35×), y el debt yield —NOI entre el préstamo— fija un rendimiento mínimo para el banco sin importar la tasa ni el plazo (a menudo 8% a 10%). Cuando suben las tasas, la prueba de DSCR suele ser la que limita.

Ejemplo resuelto

Un inmueble con NOI de 150,000 y valor de 2,000,000, financiado al 6.5% a 25 años (constante de 8.102%): la prueba de LTV de 75% permite 1,500,000; la de DSCR de 1.25× permite 150,000 ÷ 1.25 ÷ 0.08102 = 1,481,026.95, y la de debt yield de 9% permite 1,666,666.67. Limita la prueba de DSCR, así que el préstamo máximo es 1,481,026.95 (74.05% de LTV, 10,000 al mes y 10.13% de debt yield).

Fuentes: Investopedia — Debt yield · Investopedia — Debt-service coverage ratio (DSCR)

Preguntas frecuentes

¿Qué prueba suele limitar el préstamo?

Con tasas altas, normalmente la de DSCR; con tasas bajas y amortizaciones largas, a menudo la de LTV o la de debt yield.

¿Qué es el debt yield?

El NOI dividido entre el monto del préstamo. Un mínimo de 9% significa que el banco quiere que el ingreso del inmueble sea al menos 9% del préstamo, sin importar la tasa ni la amortización.

¿Cómo califico para un préstamo mayor?

Aumenta el NOI, negocia una amortización más larga o un periodo de solo intereses (que baja la constante) u obtén un avalúo más alto. Cada medida afecta una prueba distinta.

¿Incluye reservas o comisiones?

No. Los bancos pueden calcular el NOI con vacancia, administración y reservas de reemplazo, y usan su propio avalúo; si tienes sus cifras, úsalas.

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Estimaciones con fines educativos y de planeación, no asesoría financiera. Los contratos, comisiones, bases de días y redondeos varían entre prestamistas: revisa el costo oficial (CAT, TAE o APR) y tu contrato antes de decidir.