💹

Calculadora de debt yield (rendimiento de la deuda)

Calcula el debt yield de un préstamo inmobiliario comercial (NOI ÷ monto del préstamo), compáralo con el mínimo del banco y obtén el préstamo máximo que permite el ingreso operativo neto.

Ingreso operativo neto (NOI, anual)

Monto del préstamo

Debt yield mínimo del prestamista

Valor del inmueble

Cargando calculadora…

Cómo funciona

Debt yield = ingreso operativo neto ÷ monto del préstamo × 100 · préstamo máximo = NOI ÷ debt yield mínimo · LTV = préstamo ÷ valor del inmueble

El debt yield mide qué parte del préstamo devolvería cada año el ingreso operativo neto del inmueble si el prestamista tuviera que quedarse con el edificio. A diferencia del LTV, no depende de un avalúo ni de una tasa de capitalización, y a diferencia del DSCR no depende de la tasa de interés ni de la amortización; por eso los prestamistas CMBS y la banca lo adoptaron después de 2008 como límite al tamaño del préstamo. Cuanto más alto, menor el riesgo para el prestamista; los mínimos habituales van de 8% a 12% según el tipo de inmueble y el mercado.

Ejemplo resuelto

Un inmueble con un NOI de 500,000 y un préstamo de 4,500,000 tiene un debt yield de 500,000 ÷ 4,500,000 = 11.11%, por encima de un mínimo de 10%. Con 10% el préstamo máximo es 500,000 ÷ 0.10 = 5,000,000, lo que deja un margen de 500,000. Con un valor de 7,000,000 el LTV es 64.29% y la tasa de capitalización implícita 7.14%.

Fuentes: Adventures in CRE — How to use debt yield to calculate loan amount · HUD.loans — Debt yield for multifamily loans

Preguntas frecuentes

¿Cuál es un buen debt yield?

Los prestamistas suelen pedir al menos 8%–10% en edificios de departamentos estabilizados y 10%–12% en oficinas, locales comerciales u hoteles. Estar bastante por encima del mínimo deja margen para refinanciar aunque cambien los valores o las tasas.

¿En qué se diferencia el debt yield del DSCR?

El DSCR compara el NOI con la cuota anual del préstamo, así que cambia con la tasa de interés y el plazo. El debt yield compara el NOI solo con el saldo del préstamo: mide cuánto ingreso respalda cada unidad de deuda.

¿Cómo calculo el préstamo máximo a partir del debt yield?

Divide el NOI entre el debt yield mínimo expresado en decimal. Con un NOI de 500,000 y un mínimo de 10%, el préstamo no puede superar 5,000,000, sin importar el avalúo ni la tasa.

¿El NOI debe incluir reservas?

Usa el NOI que usará el prestamista: rentas estabilizadas menos vacancia, gastos operativos y normalmente reservas de reposición, sin incluir el servicio de la deuda, la depreciación ni los impuestos sobre la renta.

Calculadoras relacionadas

Calculadora de DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda)

Calcula el DSCR o índice de cobertura del servicio de la deuda: el ingreso operativo neto entre los pagos del crédito, la razón que usan los bancos para prestar.

Calculadora de cap rate a partir del NOI

Calcula la tasa de capitalización (cap rate) con el ingreso operativo neto y el precio, o al revés, el valor de un inmueble a partir de su NOI y un cap rate.

Calculadora de relación préstamo-valor (LTV)

Calcula la relación préstamo-valor (LTV o aforo) con el monto del crédito y el valor del inmueble, y ve cuánto capital propio tienes y si pasas del 80%.

Calculadora de monto máximo de un préstamo comercial (LTV, DSCR y debt yield)

Calcula el préstamo máximo que soporta un inmueble comercial con las tres pruebas del banco —relación préstamo-valor (LTV), cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y debt yield— y cuál de ellas lo limita.

Calculadora de ingreso operativo neto (NOI)

Calcula el ingreso operativo neto (NOI) de un inmueble en renta a partir de la renta bruta, la desocupación esperada, otros ingresos y los gastos de operación.

Estimación educativa, no asesoría crediticia, legal, fiscal ni de inversión. Los prestamistas, arrendadores y tasadores aplican sus propias definiciones, comisiones y reglas: confirma las cifras con ellos o con un profesional autorizado antes de firmar.