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Calculadora de equity multiple (múltiplo sobre el capital)

Calcula el equity multiple de una inversión inmobiliaria o privada —distribuciones totales ÷ capital invertido— con la ganancia total, el rendimiento anual promedio y el rendimiento anualizado equivalente.

Capital total invertido

Distribuciones totales en efectivo (incluida la venta)

Periodo de tenencia

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Cómo funciona

Equity multiple = distribuciones totales en efectivo ÷ capital total invertido · ganancia total = distribuciones − capital · rendimiento anual promedio = (múltiplo − 1) ÷ años · CAGR = múltiplo^(1/años) − 1

El equity multiple es la cifra de rendimiento principal en las sindicaciones inmobiliarias y el capital privado: cuántas veces recuperaste tu dinero. Cuenta todo el efectivo devuelto —distribuciones operativas más lo obtenido en la venta o refinanciamiento—, pero no cuándo llegó, de modo que 2.0x en 3 años es mucho mejor que 2.0x en 10 años. Por eso los promotores lo presentan junto a la TIR; el CAGR que se muestra aquí coincide con la TIR solo si todo el efectivo llega al final, así que la TIR real de un proyecto con distribuciones intermedias es mayor.

Ejemplo resuelto

Un inversionista aporta 100,000 y recibe 185,000 en distribuciones totales durante 5 años. El equity multiple es 185,000 ÷ 100,000 = 1.85x, una ganancia de 85,000. El rendimiento anual promedio simple es 0.85 ÷ 5 = 17.00%, y si todo el efectivo hubiera llegado al final el rendimiento anualizado sería 1.85^(1/5) − 1 = 13.09%.

Fuentes: PropertyMetrics — How the equity multiple works in commercial real estate · CommercialRealEstate.loans — Equity multiple

Preguntas frecuentes

¿Qué es un buen equity multiple?

Para un proyecto inmobiliario de valor agregado de 5 a 7 años muchos inversionistas buscan alrededor de 1.7x–2.0x; los proyectos core, de bajo riesgo, suelen proyectar 1.4x–1.6x. Júzgalo siempre junto con el plazo y la TIR.

Equity multiple o TIR: ¿cuál importa más?

Usa ambos. El múltiplo muestra cuánta riqueza se creó; la TIR, qué tan rápido. Un múltiplo alto con TIR baja implica una espera larga; una TIR alta con múltiplo bajo, una ganancia rápida pero pequeña.

¿El equity multiple incluye mi capital original?

Sí. Las distribuciones incluyen la devolución del capital, así que 1.0x significa que solo recuperaste tu dinero y todo lo que supere 1.0x es ganancia.

¿Por qué el CAGR es menor que el rendimiento anual promedio?

El promedio simple divide la ganancia total entre los años sin capitalizar. El CAGR supone que la ganancia se capitaliza y se cobra toda al final, lo que siempre da una cifra anual menor para múltiplos superiores a 1.

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