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Calculadora de retorno preferente: cómo se reparten las ganancias entre inversionistas y el sponsor

Reparte las ganancias de una sindicación inmobiliaria con retorno preferente para los inversionistas y promote para el sponsor: ve el preferente, el reparto y el total.

Capital aportado por los inversionistas (LP)

Retorno preferente

Plazo de la inversión

Ganancia total a repartir

Parte de los LP por encima del preferente

Cargando calculadora…

Cómo funciona

Preferente = capital × preferente % × años · Restante = ganancia total − preferente · Parte LP = restante × % LP · Promote del sponsor = restante × (1 − % LP) · Total LP = preferente pagado + parte LP

En una sindicación inmobiliaria, los socios capitalistas o inversionistas (LP, limited partners) ponen el dinero y el sponsor, el operador, encuentra y administra el proyecto. Los inversionistas cobran primero un retorno preferente, una meta de rendimiento anual que suele ir del 6% al 9%, antes de que el sponsor participe en la ganancia. Una vez cubierto el preferente, lo que sobra se reparte, con frecuencia 70/30 a favor de los inversionistas, y la parte del sponsor por encima de lo que él invirtió es el llamado promote, que premia el buen desempeño. Esta estructura en cascada (waterfall) alinea los intereses: el sponsor solo gana su promote después de que los inversionistas reciben su rendimiento prioritario.

Ejemplo resuelto

Ana invierte $500,000 en un proyecto con 8% de retorno preferente a 5 años, y al final se reparten $450,000 de ganancia. El preferente es 500,000 × 8% × 5 = $200,000. Los $250,000 restantes se dividen 70/30: $175,000 para Ana y $75,000 de promote para el sponsor. La ganancia total de Ana es $375,000, un múltiplo de capital de 1.75× y alrededor de 15% al año.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el retorno preferente?

Es el rendimiento que reciben los inversionistas antes de que el sponsor comparta las ganancias: una prioridad, no una garantía. Si el proyecto rinde menos de lo esperado, puede que el preferente no se pague completo; en muchos contratos el faltante se acumula, e incluso capitaliza, hasta que haya efectivo disponible.

¿Qué es el promote del sponsor?

El promote (o carried interest) es la parte de la ganancia por encima del preferente que se lleva el sponsor, desproporcionada respecto a su propio dinero invertido. Con un reparto 70/30 sobre un preferente de 8%, una vez que los inversionistas reciben su 8%, el sponsor se queda con el 30% del resto como premio por encontrar y operar el proyecto.

¿El retorno preferente es simple o compuesto?

Existen las dos estructuras. Esta calculadora usa un preferente simple, sin capitalizar, para que sea más claro; muchos proyectos reales lo capitalizan cada año y usan cascadas con varios escalones, así que siempre lee el contrato de la sociedad.

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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni de inversión. Los rendimientos reales dependen del financiamiento, los costos locales y el mercado, así que consulta a un asesor financiero antes de invertir.