Rentar o comprar: ¿en qué año empieza a convenir comprar casa?
Descubre en qué año comprar casa sale más barato que rentar, considerando enganche, gastos de cierre, plusvalía, aumentos de renta y lo que ganarías invirtiendo el enganche.
Cómo funciona
Costo neto de comprar = enganche + gastos de cierre + Σ(hipoteca + predial + mantenimiento) − patrimonio al vender · Costo neto de rentar = Σ renta − rendimiento de invertir el enganche · Punto de equilibrio = primer año en que comprar cuesta menos
Rentar no es "tirar el dinero": te deja libre el enganche para invertirlo, y ese costo de oportunidad es justo lo que la mayoría de las comparaciones olvidan. Este modelo sigue los dos caminos año por año. Quien compra forma patrimonio con la plusvalía y lo que amortiza, pero paga predial, seguro y mantenimiento; quien renta paga una renta que sube, pero conserva un fondo de inversión que crece. El punto de equilibrio es el año en que el costo acumulado de ser dueño (restando el patrimonio con el que te irías, después de un 6% de gastos de venta) queda por debajo del costo neto de rentar. Si piensas quedarte más tiempo, conviene comprar; si te mudas antes, conviene rentar.
Ejemplo resuelto
Ana compara una casa de $300,000 con 20% de enganche al 6.5% a 30 años (mensualidad de $1,516.96) contra rentar una casa similar por $1,600 al mes. Comprar le pide $69,000 al inicio (enganche más unos 3% de gastos de cierre). Con rentas que suben 3% al año, 3% de plusvalía, 2% de gastos de propiedad y 5% de rendimiento para el enganche invertido, comprar empieza a convenir después del año 7.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el enganche cuenta como un costo de comprar?
Porque si rentaras, ese dinero podría estar invertido y creciendo. Ignorar ese costo de oportunidad es la forma más común de inclinar la comparación a favor de comprar; aquí quien renta recibe los rendimientos del dinero que el comprador inmoviliza.
¿Qué año de equilibrio es "bueno"?
Una regla práctica es la de los 5 años: si vas a vivir ahí al menos cinco años, comprar suele ganar porque repartes los gastos de compra y venta en más tiempo. Si el equilibrio llega antes de lo que piensas quedarte, compra; si llega después, renta.
¿Incluye deducciones de impuestos?
No. En algunos países los intereses hipotecarios y el predial son deducibles, pero depende de tu situación fiscal, así que el modelo los deja fuera para ser conservador.
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Estimación con fines educativos; no es asesoría financiera ni inmobiliaria. Los costos, las tasas y los rendimientos reales varían según el banco, el mercado y la propiedad, así que confirma las cifras con un asesor financiero antes de decidir.